La copropriété peut faire volteface dans l'intérêt collectif

L'intérêt collectif des copropriétaires peut justifier qu'une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires soit remise en cause, c'est ce qu'a retenu la Cour de cassation dans un arrêt de 7 juillet 2010 (n°09-15373).

Pour la Cour de cassation, une résolution de l'assemblée générale peut annuler une décision précédente si l'intérêt collectif le justifie.

Dans cette affaire, un copropriétaire se plaignait d'infiltrations dans son appartement situé sous les toits. L'assemblée générale avait donc décidé de faire des travaux suite à une expertise ayant conclu à la nécessité de refaire totalement l'étanchéité des toitures terrasses.
Cette décision a été annulée par une autre assemblée suite au rapport du conseil syndical faisant état d'une absence d'infiltrations. Le copropriétaire demandait des dommages et intérets pour cette remise en cause de l'exécution des travaux.

Par un arrêt du 7 juillet 2010, la Cour de cassation déboute le plaignatn estimant que la nouvelle résolution était justifiée car, « fondée sur les circonstances nouvelles résultant du rapport du conseil syndical (et) avait été dictée par l'intérêt collectif ».
Enfin, pour que l'assemblée puisse revenir sur une décision antérieure , il ne faut pas que les travaux aient été exécutés.

En créant un véritable « droit de reprise » au profit de l'assemblée générale, la Cour de cassation devra apprécier au cas par cas le respect de l' « intéret collectif » des copropriétaires, ce qu'elle n'a pas fait dans cet arrêt.

Le syndic est responsable d'un décompte erroné des voix

Lors d'une assemblée générale, si le syndic n'applique pas les règles impératives de computation des voix, il engage sa responsabilité civile professionnelle.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties commues (Loi 65-557 du 10 juillet 1965, art. 22). Cette disposition étant d'ordre public, il ne peut pas y être dérogé.

En assemblée générale, si le syndic décompte les voix en fonction des tantièmes de charges au lieu des tantièmes de parties communes, il engage sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires. Et ce, que son erreur soit volontaire ou due à la négligence.

Si, suite à cette erreur, un juge annule les décisions prises par le syndicat, ce dernier peut obtenir indemnisation du préjudice subi.

En revanche, la procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, ne trouve pas application puisqu'une telle faute commise par un syndic ne constitue pas une infraction pénale.

Sur les relevés de charges : les règles d'inscription de résolutions à l'assemblée

Inscrire une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale devient plus limpide pour les copropriétaires.

A partir du 1^e juin 2010, tous les appels de fonds adressés par le syndic aux copropriétaires devront mentionner la forme requise pour inscrire une résolution à l'ordre du jour d'une assemblée générale de copropriété.

Ainsi, lors de l'envoi de chaque relevé de charges par le syndic, il y aura un rappel indiquant que les copropriétaires qui désirent inscrire une question à l'ordre du jour doivent notifier au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsqu'il est requis. Si la résolution porte sur des travaux d'adaptation aux handicapés ou des travaux demandés par un copropriétaire, elle est accompagnée d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux (Décret 67-223 du 17/03/1967, art. 10, nouveaux al. 3 et 4).

Une copropriété horizontale n'est pas un lotissement

Une copropriété horizontale obéit aux règles de la copropriété, alors que ces règles ne s'appliquent que pour les équipements communs, soumis à ce statut, dans un lotissement.

Une "copropriété de lotissement d'habitations individuelles" peut recouvrir deux notions totalement différentes. Il peut s'agir d'une copropriété horizontale ou d'un lotissement comportant des parcelles communes avec des aménagements, bâtiments et équipements collectifs soumis au statut de la copropriété.

Une copropriété horizontale est constituée de pavillons individuels et de voiries, bâtiments collectifs, équipements techniques ou d'agrément ainsi que du terrain sur lequel ces pavillons sont construits qui constituent des parties communes. Elles appartiennent en indivision à tous les copropriétaires. Lorsque tous les lots appartiennent à un même propriétaire ou lorsqu'il n'y a plus aucune partie commune, la copropriété disparaît.

Dans un lotissementcomportant des éléments communs soumis au statut de la copropriété, les parcelles privatives sont vendues à des acquéreurs en pleine propriété. Le statut de la copropriété ne s'applique que pour les parcelles communes avec aménagements, bâtiments et équipements collectifs, et pour autant que les statuts de l'association syndicale libre, qui aura généralement été créée pour gérer les équipements collectifs, se réfèrent aux textes sur la copropriété. Pour sortir du statut de la copropriété, il suffit alors de modifier les statuts de l'association, selon les règles fixées par ces mêmes statuts. Si les statuts ne prévoient rien, l'unanimité des colotis est requise.

Fermer mon balcon en faisant poser une véranda

Je suis copropriétaire et je désire fermer mon balcon en faisant poser une véranda, est-ce possible ?

En premier lieu, il faut vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la fermeture des balcons. Si le règlement le tolère, vous devrez obtenir l’autorisation de l’assemblée générale de poser une véranda.

Le règlement précise pourtant que les balcons sont des parties privatives. N’ai-je pas, de ce fait, la possibilité de me passer de l’accord de l’assemblée ?

Non. Ces travaux affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et c’est à ce titre qu’une autorisation de l’assemblée générale est indispensable. Si vous vous passez de son accord, le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal de grande instance afin de faire constater l’irrégularité des travaux et vous contraindre au démontage de votre installation (art. 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

À quelle majorité l’autorisation doit-elle être votée ?

Il faut obtenir la majorité des tantièmes de tous les copropriétaires du syndicat (art. 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Si la propriété des parties communes est répartie en 1 000 millièmes, votre projet doit donc recevoir l’aval d’au moins 501 millièmes pour être autorisé.

Mettre à l'ordre du jour de l'assemblée de copropriété, avant d'agir en justice

Il est inutile d'ester en justice si le litige ressort de la prérogative de l'assemblée générale des copropriétaires.

Mécontents des désordres occasionnés dans les parties communes par un autre copropriétaires, des époux ont assigné leur syndicat des copropriétaires pour obtenir la mise en oeuvre des dispositions nécessaires à la remise en état.

Pour la Cour de cassation, il ne s'agit ni plus ni moins que d'une prérogative appartenant à l'assemblée générales des copropriétaires. Les époux auraient dû inscrire la question à l'ordre du jour, ce qu'ils n'avaient pas fait.

On votera par correspondance aux assemblées générales

Dans les communes de montagne ou les stations balnéaires, le vote par correspondance aux assemblées générales de copropriété est envisagé par le gouvernement.

Les assemblées générales de copropriétés qui se situent à la montagne ou dans les stations balnéaires sont souvent désertes, faute pour les copropriétaires qui résident loin de se déplacer. Pour permettre à un maximum d'entre eux de donner leur avis, également pour leur résidence secondaire, le gouvernement étudie l'opportunité d'instituer une possibilité de vote par correspondance pour les copropriétés à la mer ou à la montagne.

Rappelons que pour permettre à tous de voter, la convocation à l'assemblée générale doit être notifiée au moins 21 jours avant la réunion (Décret 677-223 du 17/03/1967, art. 9). Ceux qui ne peuvent pas être présents ont la possibilité de se faire représenter par qui ils veulent, même par quelqu'un d'étranger à la copropriété.

Deux mois pour contester une décision d'assemblée générale

Le délai de deux mois pour contester une décision d'assemblée générale ne souffre aucune exception.

La Cour de cassation vient de rappeler que les actions qui ont pour objet de contester les décisions prises en assemblée générale de copropriété doivent être introduites dans les deux mois qui suivent la notification de ces décisions.
Une fois ce délai écoulé, aucune action introduite ne prospérera, quelle que soit la légitimité de la contestation.

C'est ce qu'a appris un copropriétaire qui s'est vu remettre en cause, par une décision d'assemblée générale, des droits inscrits dans le règlement de copropriété.
En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires a décidé de limiter l'accès de l'emplacement de parking à certains. Bien que cette décision porte une atteinte au droit de jouissance dudit copropriétaire, tel qu'énoncé dans le règlement de copropriété, son action n'a pu prospérer, faute de l'avoir engagée dans les délais.
La loi du 10 juillet 1965, ne fait pas de distinction entre les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales.

Refuser la climatisation, c'est un abus de droit

Une copropriété qui refuse l'installation d'une climatisation commet un abus de droit.

Comme sa voisine la fleuriste, l'exploitante d'un salon de coiffure a installé deux climatiseurs dont des parties empiétaient sur les parties communes. Ultérieurement, elle a demandé à l'assemblée générale d'autoriser, a posteriori, son installation. L'assemblée générale a refusé.

Un traitement égal pour tous les occupants d'une copropriété

La Cour de cassation a pris en compte le fait que l'activité de coiffeur était bien autorisée par le règlement de copropriété et qu'une expertise attestait de la nécessité de climatiser les locaux pour les besoins du commerce. Elle a ensuite relevé que la copropriété doit à tous ses occupants légitimes un traitement égal. Or, un commerce voisin avait déjà procédé à une installation de climatisation similaire. Pour la Cour de cassation, le refus opposé par l'assemblée générale est abusif.

Tu ne contesteras point ce que tu as voté

Pour contester une décision prise en assemblée générale, encore faut-il avoir été opposant ou défaillant.

Un copropriétaire qui vote en faveur d'une décision ne peut pas arguer de son erreur pour agir en annulation de cette décision, sauf s'il démontre avoir été victime d'un dol.

Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une décision d'assemblée générale pour laquelle il avait émis un vote favorable. Or, la loi qui régit les copropriété est bien claire : seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent engager une action pour contester une décision adoptée (Loi 65-557 du 10 juillet 1965, art. 42).
Le copropriétaire a tenté de faire valoir qu'il ne savait pas écrire le français et qu'en plus la résolution portait sur un protocole de 12 pages, écrites dans un langage juridique ardu. Il a vainement essayé de faire comprendre aux juges que s'il avait perçu la teneur du point de l'ordre du jour, il aurait voté contre la résolution, d'autant qu'elle était lui était, à titre personnel, défavorable.

Le PACS entre dans la copropriété

Le partenaire pacsé vient d'être ajouté à la loi qui régit les copropriétés. Il peut désormais devenir membre du conseil syndical.

Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés de sociétés copropriétaires, les accédants ou acquéreurs à terme ou encore parmi leurs conjoints, leurs représentants légaux, leurs usufruitiers et c'est la nouveauté, leurs partenaires liés à eux par un PACS (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 art. 21 modifié par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009).

Parallèlement, le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés ainsi que nouvellement les partenaires liés à lui par un PACS, ne peuvent pas être membres du conseil syndical et ce, même s'ils sont copropriétaires (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 art. 21 modifié par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009). N'oublions pas que la présidence de l'assemblée générale des copropriétaires ne peut pas être assurée par le syndic, son conjoint, ses préposés et nouvellement son partenaire lié à lui par un PACS (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 art. 22 modifié par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009).