Une charge générale n'est pas spéciale

La répartition des charges s'effectue en fonction du règlement de copropriété.

Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'annulation de décisions d'assemblées générales qui mettaient à la charge des seuls propriétaires des lots situés dans la galerie marchande, la surprime d'assurance exigée par l'assureur de la copropriété en raison de la présence d'une discothèque dans cette galerie.

Pour connaître la répartition des charges adéquate, il suffit de se référer au règlement de copropriété. Il y figure bien une répartition des charges spéciales à la galerie marchande mais les charges générales incluent les primes d'assurances. C'est la raison pour laquelle la Cour de cassation retient que la répartition spéciales des charges à la galerie marchande ne peut pas s'appliquer aux primes d'assurances qui constituent des charges générales, d'autant qu'elles sont souscrites dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires.

Dresser le bilan des charges d'une copropriété

Cerqual Patrimoine propose le Bilan Charges Habitat qui synthétise les coûts de fonctionnement d'un immeuble.

Pour situer objectivement un immeuble par rapport à un autre et engager des actions de maîtrise des charges, Cerqual Patrimoine, organisme certificateur indépendant, propose un Bilan portant sur les charges. Ce bilan est bien adapté aux copropriétés mais aussi plus généralement à tout immeuble.

À l'issue de son analyse, Cerqual Patrimoine classe l'immeuble selon son niveau de charges par mètre carré. Il attribue de 1 étoile pour un coût de fonctionnement supérieur ou égal à 30 €/m²/an jusqu'à 4 étoiles si ce coût est inférieur à 10 €/m²/an.

Pour ce faire, il est procédé à une analyse de douze postes de charges :

• taxes municipales ;
• eau froide ;
• chauffage et eau chaude sanitaire ;
• ascenseur ;
• électricité des parties communes ;
• espaces verts et extérieurs ;
• nettoyage, gardiennage et sécurité ;
• entretien courant ;
• charges de parking ;
• frais de gestion (pour les copropriétés) ;
• entretien et remise en état des logement (pour l'habitat social) ;
• autres : abonnement TV, internet...

Sur les relevés de charges : les règles d'inscription de résolutions à l'assemblée

Inscrire une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale devient plus limpide pour les copropriétaires.

A partir du 1^e juin 2010, tous les appels de fonds adressés par le syndic aux copropriétaires devront mentionner la forme requise pour inscrire une résolution à l'ordre du jour d'une assemblée générale de copropriété.

Ainsi, lors de l'envoi de chaque relevé de charges par le syndic, il y aura un rappel indiquant que les copropriétaires qui désirent inscrire une question à l'ordre du jour doivent notifier au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsqu'il est requis. Si la résolution porte sur des travaux d'adaptation aux handicapés ou des travaux demandés par un copropriétaire, elle est accompagnée d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux (Décret 67-223 du 17/03/1967, art. 10, nouveaux al. 3 et 4).

Une surprime d'assurance incombe à toute la copropriété

La surprime d'assurance ne peut pas être affectée au seul copropriétaire qui en est responsable.

Le règlement d'une copropriété prévoit de mettre à la charge du copropriétaire des lots dans lesquels sont exploités une discothèque, la surprime d'assurance occasionnée par cette activité. N'étant pas d'accord, ce copropriétaire a demandé en justice de déclarer cette clause sans effet.

Pour la Cour de cassation, l'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires vise à garantir l'ensemble de l'immeuble. Elle porte aussi bien sur les parties communes que sur les parties privatives. En conséquence, le paiement des primes constitue une charge relative à la conservation, l'entretien et l'administration des partie commune. La clause du règlement de copropriété selon laquelle la surprime doit être supportée par le copropriétaire qui en est responsable est réputée non écrite.

Le Particulier sur BFM : réduire ses charges de copropriété

Samedi 20 février 2010 à 11h, sur BFM, tous les points à connaître pour faire baisser les factures de sa copropriété.

Nathalie Coulaud, notre journaliste au mensuel Le Particulier, interviendra sur les ondes de BFM dans l'émission Argent Comptant présentée par David Jacquot, diffusée le samedi 20 février 2010 de 11h à 12h et rediffusée le dimanche 21 février 2010 de 20h à 21h. Au programme : comment réduire ses charges de chauffage, eau, maintenance, assurance et syndic dans sa copropriété.

Pour aller plus loin : Réduisez vos charges de copropriété

Pour l'écouter, retrouvez les fréquences de BFM :

AIX-EN-PROVENCE	93.8 FM	13 - Bouches-du-Rhône
ANGERS	107.2 FM	49- Maine et Loire
BASTIA	103.4 FM	2B - Haute-Corse
BORDEAUX	107.3 FM	33 - Gironde
BREST	107.3 FM	29 - Finistere
CAEN	107.1 FM	14 - Calvados
CANNES	104.4 FM	06 - Alpes-Maritimes
CLERMONT-FERRAND	107.0 FM	63 - Puy-de-Dôme
FREJUS	102.8 FM	83 - Var
GRENOBLE	100.8 FM	38 - Isere
LAVAL	100.0 FM	53 - Mayenne
LILLE	96.4 FM	59 - Nord
LIMOGES	94.7 FM	87 - Haute-Vienne
LYON	95.3 FM	69 - Rhône
MARSEILLE	93.8 FM	13 - Bouches-du-Rhône
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NANTES	107.2 FM	44 - Loire-Atlantique
NICE	104.4 FM	06 - Alpes-Maritimes
ORLEANS	99.7 FM	45 - Loiret
PARIS	96.4 FM	75 - Paris
PAU	88.5 FM	64 - Pyrénées Atlantiques
RENNES	102.4 FM	35 - Ille et Vilaine
SAINT-RAPHAEL	102.8 FM	83 - Var
STRASBOURG	106.9 FM	67 - Bas-Rhin
TOULON	87.9 FM	83 - Var
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Répartition des charges en cas de vente d'un lot d'un copropriété entre le vendeur et l'acquéreur

Quelle est la répartition des charges en cas de vente d'un lot d'un copropriété entre le vendeur et l'acquéreur ?

Légalement la répartition des dépenses entre le vendeur et l'acquéreur se fait de la manière suivante :
- le paiement de la ou des provision(s) exigible(s) du budget prévisionnel, correspondant aux périodes antérieures à la vente et à celle au cours de laquelle se passe la vente, incombe au vendeur ;
- le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
- le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Cependant, les parties peuvent convenir d'un accord contraire à ces règles dans l'acte de vente. Cet accord n'est pas opposable au syndic de la copropriété.

Pas de vide législatif pour la transmission des comptes de copropriété

Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 21 juillet 2009 précise que le caractère obligatoire de la diffusion par les syndics de la vérification des comptes des copropriétés découle du droit d'accès des copropriétaires aux documents concernant la gestion de leur immeuble.

Il n'y a pas de vide législatif en matière de transmission des comptes de copropriété par le syndic. Contrairement à ce qu'affirme, l'auteur de la question.
En effet, l'article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, institue un droit d'accès des copropriétaires aux pièces justificatives des charges de copropriété. Ce texte oblige le syndic à tenir à la disposition de tous les copropriétaires, et plus seulement à celle des membres du conseil syndical, les pièces justificatives de charges, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître les comptes et la tenue de celle-ci, selon les modalités définies par l'assemblée générale.
De plus, l'article 9 alinéa 1, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires « rappelle les modalités de consultation de pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale ».

Les copropriétaires souffrant de l'absence de transmission de ces documents peuvent donc demander l'annulation de l'assemblée statuant sur l'approbation des comptes.

Une charge générale n'est pas spéciale

La répartition des charges s'effectue en fonction du règlement de copropriété.

Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'annulation de décisions d'assemblées générales qui mettaient à la charge des seuls propriétaires des lots situés dans la galerie marchande, la surprime d'assurance exigée par l'assureur de la copropriété en raison de la présence d'une discothèque dans cette galerie.

Pour connaître la répartition des charges adéquate, il suffit de se référer au règlement de copropriété. Il y figure bien une répartition des charges spéciales à la galerie marchande mais les charges générales incluent les primes d'assurances. C'est la raison pour laquelle la Cour de cassation retient que la répartition spéciales des charges à la galerie marchande ne peut pas s'appliquer aux primes d'assurances qui constituent des charges générales, d'autant qu'elles sont souscrites dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires.

Si je gagne contre la copropriété, c'est gratis

Le copropriétaire qui gagne une procédure contre sa copropriété est automatiquement dispensé de régler les frais de la procédure.

Voilà une nouveauté qui va intéresser ceux qui engagent une procédure à l'encontre de leur syndicat des copropriétaires.
Jusqu'à présent, le copropriétaire qui gagnait, qu'il soit demandeur ou défendeur, était dispensé de payer sa quote-part de frais de procédure dont la charge était, au final, répartie entre les autres copropriétaires. Pour que cela soit effectif, encore fallait-il qu'il le demande.
Depuis la loi de simplification du droit du 12 mai 2009, cette répartition des frais se fera automatiquement, sans que le copropriétaire à qui le tribunal donne raison ait à le solliciter. Attention, n'oublions pas que le juge a le pouvoir d'en décider autrement, en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 10-1).

Source : www.leparticulier.fr

Lien vers l'article : http://www.leparticulier.fr/jcms/c_68659/si-je-gagne-contre-la-copropriete-c-est-gratis