Une charge générale n'est pas spéciale

La répartition des charges s'effectue en fonction du règlement de copropriété.

Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'annulation de décisions d'assemblées générales qui mettaient à la charge des seuls propriétaires des lots situés dans la galerie marchande, la surprime d'assurance exigée par l'assureur de la copropriété en raison de la présence d'une discothèque dans cette galerie.

Pour connaître la répartition des charges adéquate, il suffit de se référer au règlement de copropriété. Il y figure bien une répartition des charges spéciales à la galerie marchande mais les charges générales incluent les primes d'assurances. C'est la raison pour laquelle la Cour de cassation retient que la répartition spéciales des charges à la galerie marchande ne peut pas s'appliquer aux primes d'assurances qui constituent des charges générales, d'autant qu'elles sont souscrites dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires.

La loi sur les copropriétés solutionne la pose des paraboles

La pose d'une antenne parabolique est une décision d'assemblée générale qui se prend à la majorité des voix des copropriétaires et dans le respect des clauses du règlement de copropriété.

La loi sur la copropriété apporte une protection suffisante contre la prolifération des antennes paraboliques individuelles, selon le Secrétaire d'État au logement.

Lorsqu'un copropriétaire souhaite installer une parabole personnelle, à ses frais, il doit au préalable obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires qui décidera à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Loi 65-557 du 10/07/1965, art. 25). Il est également tenu de respecter les éventuelles clauses du règlement de copropriété sur l'esthétique ou l'harmonie de la façade.
À défaut d'autorisation et en l'absence de ratification postérieure par l'assemblée générale ou si les travaux entrepris ne respectent pas le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires ou l'un des copropriétaires peut saisir le juge pour demander la remise en été des parties communes affectées.

Si la copropriété choisit d'installer une antenne parabolique collective, elle doit prendre cette décision en assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Loi 65-557 du 10/07/1965, art. 25).

Une surprime d'assurance incombe à toute la copropriété

La surprime d'assurance ne peut pas être affectée au seul copropriétaire qui en est responsable.

Le règlement d'une copropriété prévoit de mettre à la charge du copropriétaire des lots dans lesquels sont exploités une discothèque, la surprime d'assurance occasionnée par cette activité. N'étant pas d'accord, ce copropriétaire a demandé en justice de déclarer cette clause sans effet.

Pour la Cour de cassation, l'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires vise à garantir l'ensemble de l'immeuble. Elle porte aussi bien sur les parties communes que sur les parties privatives. En conséquence, le paiement des primes constitue une charge relative à la conservation, l'entretien et l'administration des partie commune. La clause du règlement de copropriété selon laquelle la surprime doit être supportée par le copropriétaire qui en est responsable est réputée non écrite.

Quand l'assemblée générale des copropriétaires doit autoriser le licenciement du gardien

Si le syndic dispose du pouvoir de licencier les employés de l'immeuble, il doit l'exercer dans le respect du règlement de copropriété.

Lorsque le règlement de copropriété oblige le syndic à recueillir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires avant de licencier un gardien et qu'il ne le fait pas, le licenciement n'a pas de cause réelle et sérieuse.

Des époux ont été engagés par un syndicat de copropriétaires en qualité de gardien et employé d'immeuble. Ne donnant vraisemblablement pas satisfaction, les salariés ont été licenciés un an après, par le syndic. Ils ont saisi la juridiction prud'homale pour contester la régularité de leur licenciement en estimant qu'il n'était pas conforme au règlement de copropriété qui oblige le syndicat des copropriétaires à donner son accord avant la rupture du contrat de travail.

La Cour de cassation a estimé que si le licenciement d'un salarié entre bien dans les pouvoirs du syndic, il doit néanmoins respecter le règlement de copropriété lorsqu'il instaure une procédure d'autorisation préalable pour licencier le personnel du syndicat. Cette procédure n'ayant pas été suivie, les gardiens pouvaient s'en prévaloir, d'autant que l'autorisation préalable de l'assemblée générale avait pour objet de permettre à l'employeur de réserver son avis sur l'exercice, par le syndic, du pouvoir de licencier.

Fermer mon balcon en faisant poser une véranda

Je suis copropriétaire et je désire fermer mon balcon en faisant poser une véranda, est-ce possible ?

En premier lieu, il faut vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la fermeture des balcons. Si le règlement le tolère, vous devrez obtenir l’autorisation de l’assemblée générale de poser une véranda.

Le règlement précise pourtant que les balcons sont des parties privatives. N’ai-je pas, de ce fait, la possibilité de me passer de l’accord de l’assemblée ?

Non. Ces travaux affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et c’est à ce titre qu’une autorisation de l’assemblée générale est indispensable. Si vous vous passez de son accord, le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal de grande instance afin de faire constater l’irrégularité des travaux et vous contraindre au démontage de votre installation (art. 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

À quelle majorité l’autorisation doit-elle être votée ?

Il faut obtenir la majorité des tantièmes de tous les copropriétaires du syndicat (art. 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Si la propriété des parties communes est répartie en 1 000 millièmes, votre projet doit donc recevoir l’aval d’au moins 501 millièmes pour être autorisé.

Une charge générale n'est pas spéciale

La répartition des charges s'effectue en fonction du règlement de copropriété.

Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'annulation de décisions d'assemblées générales qui mettaient à la charge des seuls propriétaires des lots situés dans la galerie marchande, la surprime d'assurance exigée par l'assureur de la copropriété en raison de la présence d'une discothèque dans cette galerie.

Pour connaître la répartition des charges adéquate, il suffit de se référer au règlement de copropriété. Il y figure bien une répartition des charges spéciales à la galerie marchande mais les charges générales incluent les primes d'assurances. C'est la raison pour laquelle la Cour de cassation retient que la répartition spéciales des charges à la galerie marchande ne peut pas s'appliquer aux primes d'assurances qui constituent des charges générales, d'autant qu'elles sont souscrites dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires.