Un DPE doit être réalisé dans les copropriétés dotées du chauffage collectif

Dans tous les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, un diagnostic de performance énergétique doit être effectué avant le 1er janvier 2017. Le syndic d'une copropriété doit donc faire inscrire sa réalisation à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires. 

À l'instar des propriétaires qui vendent leur logement, un Diagnostic de performance énergétique (DPE), réalisé dans les mêmes conditions que le DPE individuel, devra être réalisé dans les immeubles équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, avant le 1^er janvier 2017.
Lorsqu'il s'agit d'une copropriété, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires, la décision de réaliser le DPE collectif. Une fois ce diagnostic effectué, la présentation du rapport de synthèse doit également figurer à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui suit la remise du DPE. Ce document, qui comporte des explications détaillées, mentionne également les hypothèses de travail et les éventuelles approximations auxquelles il a donné lieu.
Ce diagnostic collectif vaut pour chacun des lots. Ainsi, le copropriétaire qui vend son appartement après la réalisation de ce DPE, n'est pas obligé d'en refaire individuellement un pour le donner à l'acheteur.
Enfin, les syndicats de copropriétaires qui ont déjà fait réaliser un DPE - toujours en cours de validité et conforme aux exigences requises -, ne sont pas soumis à l'obligation de réaliser un nouveau diagnostic. S'il s'avère que ce document n'est pas conforme, les copropriétaires ont l'obligation de procéder à sa mise à jour en vue de le rendre valable.
A noter, les immeubles en copropriété à usage principal d'habitation de 50 lots ou plus, dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1^er juin 2001, sont exemptés de l'obligation de réaliser un DPE qui est remplacée par l'obligation de faire un audit énergétique.

Toilettage de la recommandation relative au Conseil syndical

La Commission relative à la copropriété (CRC) a mis à jour le 8 juillet 2010 la recommandation n°13 sur le Conseil syndical. Cette refonte fait suite à la publication du décret n° 2010-391 du 20 avril 2010.

Cette réédition de la recommandation relative au Conseil syndical répond à une mise à jour des anciennes recommandations, devenues obsolètes suite aux modifications du dernier décret.
Les aménagements précisent la composition du conseil syndical, décrit ses missions, puis ses règles de fonctionnement.
Ainsi il est par exemple recommander aux rédacteurs des règlements de copropriété :
- de prévoir, lors de l'établissement des règlements de copropriété, les clauses fixant les règles relatives au conseil syndical (composition, organisation et fonctionnement) en tenant compte de la spécificité du syndicat (par exemple : existence ou non d'un syndicat secondaire, nombre de lots, diversité de l'usage des lots ...) ;
- de veiller à ce que le conseil syndical soit composé d'un nombre impair de membres (non inférieur à trois) pour permettre de dégager une majorité ;

D'autres conseils sont donnés aux syndics également, il est notamment rappeler aux syndics la nouvelle obligation d'élaborer l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical à compter du 1er juin 2010.

La copropriété peut faire volteface dans l'intérêt collectif

L'intérêt collectif des copropriétaires peut justifier qu'une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires soit remise en cause, c'est ce qu'a retenu la Cour de cassation dans un arrêt de 7 juillet 2010 (n°09-15373).

Pour la Cour de cassation, une résolution de l'assemblée générale peut annuler une décision précédente si l'intérêt collectif le justifie.

Dans cette affaire, un copropriétaire se plaignait d'infiltrations dans son appartement situé sous les toits. L'assemblée générale avait donc décidé de faire des travaux suite à une expertise ayant conclu à la nécessité de refaire totalement l'étanchéité des toitures terrasses.
Cette décision a été annulée par une autre assemblée suite au rapport du conseil syndical faisant état d'une absence d'infiltrations. Le copropriétaire demandait des dommages et intérets pour cette remise en cause de l'exécution des travaux.

Par un arrêt du 7 juillet 2010, la Cour de cassation déboute le plaignatn estimant que la nouvelle résolution était justifiée car, « fondée sur les circonstances nouvelles résultant du rapport du conseil syndical (et) avait été dictée par l'intérêt collectif ».
Enfin, pour que l'assemblée puisse revenir sur une décision antérieure , il ne faut pas que les travaux aient été exécutés.

En créant un véritable « droit de reprise » au profit de l'assemblée générale, la Cour de cassation devra apprécier au cas par cas le respect de l' « intéret collectif » des copropriétaires, ce qu'elle n'a pas fait dans cet arrêt.

L’ascenseur, une notion redéfinie

Le décret du 8 juillet 2010 modifie le décret du 24 août 2000 relatif à la mise sur le marché des ascenseurs.

Transposant l'article 24 de la directive (n°2006/42/CE), dite directive machines, le décret porte sur la mise en place d'une nouvelle terminologie et la délimitation du champ des ascenseurs par rapport à celui des machines.

Dorénavant, les ascenseurs dont la vitesse nominale est inférieure à 0,15 m/s ne relèvent plus de la directive « ascenseurs » mais de la directive « machines ».
Un ascenseur est désormais définit comme un appareil de levage qui dessert des niveaux à l'aide d'un habitacle qui se déplace le long de guides rigides et dont l'inclinaison sur l'horizontale est supérieure à 15 degrés, destiné au transport de personnes avec ou sans objet. Il peut aussi être destiné au transport d'objet uniquement si l'habitacle est accessible, c'est-à-dire si une personne peut y pénétrer sans difficulté, et s'il est équipé d'éléments de commande situés à l'intérieur de l'habitacle ou à la portée d'une personne se trouvant à l'intérieur de celui-ci.
Cette notion peut donc s'appliquer aujourd'hui aux appareils de levage qui se déplacent selon une course parfaitement fixée dans l'espace. En revanche, elle ne s'applique toujours pas à la liste des appareils exclus par la directive « ascenseurs » 95/16/CE du 29 juin 1995 tels que les ascenseurs de chantiers, les escaliers et trottoirs mécaniques.
Ces dispositions relatives à la transposition de la directive machine de 2006 entrent en vigueur immédiatement.

Enfin, le décret précise également les modalités de mise en œuvre de solutions alternatives pour la sécurité du personnel de maintenance opérant dans les gaines d'ascenseurs qui entreront en vigueur le 1er mars 2011.

Le syndic est responsable d'un décompte erroné des voix

Lors d'une assemblée générale, si le syndic n'applique pas les règles impératives de computation des voix, il engage sa responsabilité civile professionnelle.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties commues (Loi 65-557 du 10 juillet 1965, art. 22). Cette disposition étant d'ordre public, il ne peut pas y être dérogé.

En assemblée générale, si le syndic décompte les voix en fonction des tantièmes de charges au lieu des tantièmes de parties communes, il engage sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires. Et ce, que son erreur soit volontaire ou due à la négligence.

Si, suite à cette erreur, un juge annule les décisions prises par le syndicat, ce dernier peut obtenir indemnisation du préjudice subi.

En revanche, la procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, ne trouve pas application puisqu'une telle faute commise par un syndic ne constitue pas une infraction pénale.

Les détecteurs de fumée ne seront pas obligatoires dans les immeubles

Le gouvernement n'envisage pas de rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans les parties communes des immeubles d'habitation.

S'il a été décidé d'imposer l'installation de détecteurs avertisseurs automatiques de fumée, dits DAAF, dans les habitations pour prévenir les occupants d'un départ d'incendie, le gouvernement n'envisage pas d'étendre cette obligation à l'intérieur des cages d'escalier et des ascenseurs des immeubles collectifs d'habitation.

"La mise en place de DAAF dans les parties communes ne permettra pas aux occupants de connaître l'emplacement du départ du feu et engendrera des comportements à risque de la part des occupants paniqués", explique le ministre du logement.

Une charge générale n'est pas spéciale

La répartition des charges s'effectue en fonction du règlement de copropriété.

Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'annulation de décisions d'assemblées générales qui mettaient à la charge des seuls propriétaires des lots situés dans la galerie marchande, la surprime d'assurance exigée par l'assureur de la copropriété en raison de la présence d'une discothèque dans cette galerie.

Pour connaître la répartition des charges adéquate, il suffit de se référer au règlement de copropriété. Il y figure bien une répartition des charges spéciales à la galerie marchande mais les charges générales incluent les primes d'assurances. C'est la raison pour laquelle la Cour de cassation retient que la répartition spéciales des charges à la galerie marchande ne peut pas s'appliquer aux primes d'assurances qui constituent des charges générales, d'autant qu'elles sont souscrites dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires.

Plusieurs devis sont obligatoires pour les travaux d'ascenseurs

Le syndic doit obligatoirement communiquer plusieurs devis aux copropriétaires avant qu'ils ne se prononcent sur le choix de l'ascensoriste qui effectuera les travaux de mise en conformité des ascenseurs.

Quelle copropriétéa obtenu plusieurs devis concurrentiels de la part des ascensoristes pour les travaux obligatoires de mise en conformité des ascenseurs ? Pourtant, cela devrait être la règle !

Chaque année, l'assemblée générale des copropriétaires arrête, à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires, un montant des marchés à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (Loi 65-557 du 10 juillet 1965, art. 21). Sur le terrain, la fixation de ce montant dépasse rarement quelques milliers d'euros, soit une somme bien inférieure au coût de mise aux normes des ascenseurs.

Le syndic est donc obligé de procéder à la mise en concurrence des ascensoristes de façon à soumettre aux copropriétaires plusieurs devis. Il ne peut pas opposer les difficultés qu'il rencontre à obtenir des professionnels des ascenseurs, il est vrai en situation d'oligopole, des devis.

Le ministre du Logement recommande même aux copropriétaires de "faire vérifier, par un bureau d'études compétent les devis proposés, afin de sa mettre à l'abri d'abus éventuels".

Les ententes dans le marché des ascenseurs ne sont pas établies

Une entente entre ascensoristes pour aligner leurs prix n'a pas été prouvée.

Ils ne sont que quelques uns à se partager le marché des ascenseurs et tant les prix des contrats d'entretien que ceux des travaux de réparation ou de mise aux normes sont élevés. De là à penser qu'ils se sont mis d'accord pour aligner leurs prix... il n'y a qu'un pas... Encore faut-il le prouver !

"Il a pu être constaté, à certaines périodes, une hausse sensible des prix des travaux de sécurité due au déséquilibre important entre l'offre et la demande", reconnaît le ministre du Logement à propos des travaux de mise en conformité des ascenseurs. Toutefois, poursuit-il, "les bilans réalisés ne permettent pas de mettre en évidence des pratiques anticonrrentielles illicites".

Rappelons qu'en 2007, les quatre premiers fabricants mondiaux d'ascenseurs (Koné, Otis, Schindler, ThyssenKrupp) ont été condamnés à des amendes records par la Commission européenne, pour entente illicite en Allemagne et au Bénélux. Ces sociétés s'étaient entendues, entre elles, pour fixer des prix similaires et se partager les marchés.
La Commission leur a notamment reproché d'avoir présenté des offres délibérément trop chères, afin de donner l'impression qu'une véritable concurrence s'exerçait, alors que les dés étaient pipés d'avance puisqu'ils avaient déjà décidé qui d'entre eux l'emporterait. Cette entente leur a permis de maintenir des prix beaucoup plus élevés, en l'absence de réelle concurrence.

Dresser le bilan des charges d'une copropriété

Cerqual Patrimoine propose le Bilan Charges Habitat qui synthétise les coûts de fonctionnement d'un immeuble.

Pour situer objectivement un immeuble par rapport à un autre et engager des actions de maîtrise des charges, Cerqual Patrimoine, organisme certificateur indépendant, propose un Bilan portant sur les charges. Ce bilan est bien adapté aux copropriétés mais aussi plus généralement à tout immeuble.

À l'issue de son analyse, Cerqual Patrimoine classe l'immeuble selon son niveau de charges par mètre carré. Il attribue de 1 étoile pour un coût de fonctionnement supérieur ou égal à 30 €/m²/an jusqu'à 4 étoiles si ce coût est inférieur à 10 €/m²/an.

Pour ce faire, il est procédé à une analyse de douze postes de charges :

• taxes municipales ;
• eau froide ;
• chauffage et eau chaude sanitaire ;
• ascenseur ;
• électricité des parties communes ;
• espaces verts et extérieurs ;
• nettoyage, gardiennage et sécurité ;
• entretien courant ;
• charges de parking ;
• frais de gestion (pour les copropriétés) ;
• entretien et remise en état des logement (pour l'habitat social) ;
• autres : abonnement TV, internet...

Une copropriété rénovée peut obtenir une certification

Cerqual Patrimoine propose de certifier les copropriétés en fonction de la qualité des rénovations effectuées par les copropriétaires. A la clef, une valorisation du bien immobilier en cas de revente.

En France, environ 75 % des logements datent de plus de 35 ans. Pour tenir compte des rénovations entamées par les copropriétaires d'un immeuble, Cerqual Patrimoine propose de certifier la qualité des travaux effectués dans les parties communes avec son label "Patrimoine Copropriété".

Le chemin de la certification passe tout d'abord par un diagnostic de la copropriété pour identifier les besoins en entretien et en amélioration des parties communes. Par la suite un programme pluriannuel de travaux, incluant un volet énergétique, est proposé. L'assemblée générale des copropriétaires devra alors décider.

Pour l'obtention de la certification, chaque copropriété est évaluée sur la base de six critères :

• la performance énergétique du bâtiment ;
• l'accessibilité de l'immeuble aux personnes âgées et handicapées ;
• la qualité sanitaire et la sécurité incendie ;
• la qualité du clos et couvert ;
• les équipements communs et le confort : ascenseur, éclairage...
• le confort acoustique de l'immeuble.

Chacune de ces fonctions doit atteindre une qualité minimale et obtenir de 1 à 4 étoiles, selon le niveau de qualité observé.

La demande de certification « Patrimoine Copropriété » peut également être complétée par un label énergétique attestant les travaux d'économies d'énergie réalisés (BBC Effinergie Rénovation, HPE Rénovation, etc.).

Le 28 mai, c'est la fête des voisins

La fête des voisins, 11e édition, est fixée au 28 mai 2010.

Elle se déroulera, le 28 mai 2010 dans la cour de l'immeuble, dans un appartement, dans le jardin ou même dans la rue. La fête des voisins, lancée il y a plus de 10 ans a rassemblé l'an dernier plus de 6,5 millions de personnes, en France.

Pour organiser la fête, il suffit de le décider et de le faire savoir à ses voisins. Le principe repose sur la participation conviviale de chacun.

Des diplômes pour les gardiens d'immeuble

Des diplômes accessibles par toutes les voies ouvrent une voie de promotion pour les gardiens d'immeuble.

Dans l'optique de revaloriser le métier de gardien d'immeuble, le CAP gardien d'immeuble et le BTS professions immobilières, offrent une certification professionnelle de niveau IV.

Le diplôme est accessible par toutes les voies de la formation initiale ou continue ou encore par le validation des acquis de l'expérience et constitue une voie de promotion pour les gardiens d'immeubles.

Une commission d'enquête sur les ascenseurs est demandée

La multiplication du nombre de pannes d'ascenseurs et l'envolée des coûts d'entretien pour les propriétaires ont conduit 20 députés à présenter une proposition de résolution tendant à la création d'une commission d'enquête.

Au début des années 1990, un ascenseur tombait en panne en moyenne quatre fois par an, selon le bureau d'études A2C. Ce chiffre s'élève désormais à 10, soit près d'une panne par mois. Paradoxalement, une fois les travaux de mise en conformité effectués, une fréquence de pannes plus importante qu'auparavant est constatée.
À côté de ce problème de fonctionnement, coexiste un souci financier. Les nouveaux contrats d'entretien prévus par la loi "Robien" semblent avoir pour effet pervers d'inciter à un défaut d'entretien. Les prestations minimales prévues par ce texte que doivent accomplir les ascensoristes, le sont, sous réserve d'une "clause de vétusté" qui transfère le coût du changement de la pièce vers le propriétaire. Les associations rapportent une multiplication des changements de pièces hors-contrat.

Fort de ce constat alarmant, une proposition de résolution tendant à la création d'une commission d'enquête sur la qualité et le coût des prestations de maintenance et de mise en conformité des ascenseurs vient d'être enregistrée à l'Assemblée nationale, sur présentation de 20 députés.

Les syndics bientôt contraints à ouvrir un compte séparé pour chaque copropriété ?

Les pouvoirs publics envisagent de durcir les règles de fonctionnement de la profession de syndic.

Dès son arrivée au Ministère de la justice en juin 2009, Michèle Alliot-Marie, Garde des Sceaux, a souhaité que la profession de syndic de copropriété soit mieux encadrée. Un projet de loi est en train d'être finalisé par la Chancellerie.

Selon nos informations, le texte prévoirait, entre autres, d'accroître la formation des gestionnaires, de renforcer les mesures disciplinaires à l'encontre des professionnels indélicats et d'améliorer la transparence des comptes. Ce dernier pan du texte pourrait notamment imposer aux syndics l'obligation absolue d'ouvrir un compte bancaire séparé pour chacune des copropriétés gérées.

Le texte de ce projet doit être présenté en Conseil des ministres avant l'été 2010. Son calendrier législatif n'est, lui, pas encore connu.

Grenelle 2 : bilan du projet avant son examen le 4 mai par l'Assemblée nationale

Le ministère de l’écologie fait le point sur le contenu du projet de loi Grenelle 2 portant engagement national de l’environnement, dans un dossier de presse du 27 avril dernier.

Un dossier de presse du ministère de l'Ecologie détaille les principales mesures du projet de loi Grenelle 2, adopté en 1ère lecture par le Sénat le 8 octobre 2009, et qui doit être examiné par l’Assemblée Nationale à partir du 4 mai 2010.

L’amélioration énergétique des bâtiments est l'un des principaux chantiers du projet. L'objectif est d'inciter à la construction de logements basse consommation et de réduire les dépenses énergétiques des bâtiments anciens de 38 % d'ici à 2020.

Sont notamment à l'étude le développement des contrats de performances énergétiques, l'amélioration du diagnostic de performance énergétique (DPE), la réalisation d'audits énergétiques dans les grandes copropriétés et du DPE dans les petites et moyennes copropriétés, l'obligation d'informer en amont les futurs occupants d'un logement sur sa performance énergétique et l'affichage de ces mêmes performances dans les annonces immobilières.

La loi sur les copropriétés solutionne la pose des paraboles

La pose d'une antenne parabolique est une décision d'assemblée générale qui se prend à la majorité des voix des copropriétaires et dans le respect des clauses du règlement de copropriété.

La loi sur la copropriété apporte une protection suffisante contre la prolifération des antennes paraboliques individuelles, selon le Secrétaire d'État au logement.

Lorsqu'un copropriétaire souhaite installer une parabole personnelle, à ses frais, il doit au préalable obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires qui décidera à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Loi 65-557 du 10/07/1965, art. 25). Il est également tenu de respecter les éventuelles clauses du règlement de copropriété sur l'esthétique ou l'harmonie de la façade.
À défaut d'autorisation et en l'absence de ratification postérieure par l'assemblée générale ou si les travaux entrepris ne respectent pas le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires ou l'un des copropriétaires peut saisir le juge pour demander la remise en été des parties communes affectées.

Si la copropriété choisit d'installer une antenne parabolique collective, elle doit prendre cette décision en assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Loi 65-557 du 10/07/1965, art. 25).

Sur les relevés de charges : les règles d'inscription de résolutions à l'assemblée

Inscrire une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale devient plus limpide pour les copropriétaires.

A partir du 1^e juin 2010, tous les appels de fonds adressés par le syndic aux copropriétaires devront mentionner la forme requise pour inscrire une résolution à l'ordre du jour d'une assemblée générale de copropriété.

Ainsi, lors de l'envoi de chaque relevé de charges par le syndic, il y aura un rappel indiquant que les copropriétaires qui désirent inscrire une question à l'ordre du jour doivent notifier au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsqu'il est requis. Si la résolution porte sur des travaux d'adaptation aux handicapés ou des travaux demandés par un copropriétaire, elle est accompagnée d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux (Décret 67-223 du 17/03/1967, art. 10, nouveaux al. 3 et 4).

Une surprime d'assurance incombe à toute la copropriété

La surprime d'assurance ne peut pas être affectée au seul copropriétaire qui en est responsable.

Le règlement d'une copropriété prévoit de mettre à la charge du copropriétaire des lots dans lesquels sont exploités une discothèque, la surprime d'assurance occasionnée par cette activité. N'étant pas d'accord, ce copropriétaire a demandé en justice de déclarer cette clause sans effet.

Pour la Cour de cassation, l'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires vise à garantir l'ensemble de l'immeuble. Elle porte aussi bien sur les parties communes que sur les parties privatives. En conséquence, le paiement des primes constitue une charge relative à la conservation, l'entretien et l'administration des partie commune. La clause du règlement de copropriété selon laquelle la surprime doit être supportée par le copropriétaire qui en est responsable est réputée non écrite.

Les clauses abusives des syndics, sur la sellette

La Commission des clauses abusives se penche sur le caractère abusif ou non des contenus des contrats de syndics.

Suite à la publication de l'arrêté qui définit la liste des prestations couvertes par le forfait annuel payé par les copropriétaires, les syndics ont été apaisés alors que les copropriétaires espéraient davantage.

En parallèle, et après avoir considéré le jugement du 2 novembre 2009 du TGI de Grenoble, Hervé Novelli, Secrétaire d'État chargé du commerce a saisi la Commission des clauses abusives de la question générale des contrats de syndics. L'objectif est de disposer d'une expertise technique approfondie sur le caractère abusif ou non de l'ensemble des clauses. Ce problème d'abus ne relève pas du même support juridique que l'arrêté qui liste les prestations incluses dans le forfait annuel du syndic. "La Commission devra notamment s'intéresser à l'articulation entre prestations de gestion courante et prestations particulières", a précisé le ministère de l'Économie