Une copropriété peut facilement résilier ses contrats

Un syndicat de copropriétaires peut résilier quand il le souhaite les contrats comportant une clause de tacite reconduction, lorsqu'il n'a pas été informé de la possibilité de ne pas reconduire ces contrats.

Une personne morale peut bénéficier des protections accordées par le code de la consommation si elle se trouve dans une situation comparable à celle rencontrée par un consommateur, personne physique. C'est le cas des copropriétés !

Le syndicat des copropriétaires dont la fonction est d'entretenir et de conserver l'immeuble, est une personne morale. Il se trouve dans la même situation qu'un consommateur dans ses rapports avec ses fournisseurs et prestataires de services ordinaires.

Contrats résiliables

Concrètement, le syndicat des copropriétaires qui est lié par un contrat d'entretien, par exemple, peut y mettre fin quand il le souhaite, à compter de sa date de reconduction, si son prestataire de services ne l'a pas informé, par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction(c. conso. art. L. 136-1).



Texte légal : réponse ministérielle n° 58752, JO AN du 15/12/2009

Question : M. Dominique Le Mèner appelle l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation sur l'application de l'article L. 136-1 du code de la consommation, tel que modifié par la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008, aux contrats d'entretien renouvelables par tacite reconduction conclus par des syndicats de copropriétaires. Cet article prévoit que le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite. À défaut, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction. Il est, par ailleurs, précisé que ce texte s'applique aux consommateurs et aux nonprofessionnels.
Au sens de cet article, la question se pose de savoir si un syndicat de copropriétaires traditionnel (par opposition aux syndicats de copropriétaires proposant des prestations, telles que les résidences-services) est considéré comme un "consommateur" ou comme un "non-professionnel", pouvant bénéficier à ce titre de la faculté de résilier à tout moment les contrats comportant une clause de tacite reconduction lorsqu'il n'a pas été informé de la possibilité de ne pas reconduire le contrat dans les conditions de l'article L. 136-1 du code de la consommation. La question est particulièrement délicate tant pour les prestataires de services qui, au titre d'un contrat d'entretien, prennent en charge des prestations dont le coût est valorisé sur la durée du contrat, que pour les syndicats de copropriétaires qui se voit parfois contester le droit de mettre un terme au contrat de prestations services lorsque l'information visée ne leur a pas été délivrée. Il demande de bien vouloir lui préciser l'interprétation qui doit être faite de cet article.

Réponse : La loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008 a complété les dispositions de l'article L. 136-1 du code de consommation en précisant que cet article s'applique désormais « aux consommateurs et aux non-professionnels ». Ainsi, les consommateurs et les personnes morales non professionnelles bénéficient de la protection contre les clauses abusives. Par un arrêt du 15 mars 2005, la Cour de cassation a jugé en s'appuyant sur la notion de « non-professionnels » visée, désormais par l'article L. 136-1 qu'une personne morale pouvait bénéficier de la protection du code de la consommation. La jurisprudence de la Cour de cassation ainsi que différents textes se rapportant au droit de la consommation, autorisent une acceptation large de la notion de consommateur lorsqu'une personne morale, par référence à l'absence d'un lien direct existant entre le contrat passé avec une activité commerciale, se trouve dans une situation comparable à celle rencontrée par un consommateur, personne physique. En effet, la fonction essentielle et permanente du syndicat est l'entretien et la conservation de l'immeuble dans le cadre des mandats que lui donne l'assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, le syndicat de copropriétaires se trouve dans la même situation d'un consommateur dans ses rapports avec ses fournisseurs et prestataires de services ordinaires. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante au regard de l'application de l'article L. 136-1 du code de la consommation aux syndicats de copropriétaires, lorsque le texte en cause vise, à côté du consommateur, le non-professionnel.

Comment installer une vidéosurveillance dans une copropriété ?

L'installation d'un système de surveillance par vidéo nécessite a minima une déclaration auprès de la CNIL et l'adhésion des copropriétaires réunis en assemblée à des majorités différentes suivant le stade du vote.

La décision d'installer une vidéosurveillance au sein d'une copropriété se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Étant donné qu'il s'agit de travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, c'est l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui trouve application.

Si la décision n'est pas adoptée à cette majorité, mais qu'elle recueille un vote favorable du tiers de tous les copropriétaires, il peut être procédé à un second vote immédiat à la majorité des voix exprimées uniquement par les copropriétaires présents et représentés à cette assemblée. En revanche, si la résolution n'obtient pas le tiers des voix de tous les copropriétaires, il faudra convoquer une nouvelle assemblée générale dans le délai maximal de 3 mois, pour statuer à la majorité de l'article 24, c'est à dire la majorité des voix des seuls copropriétaires présents et représentés.

Rappelons que si la vidéosurveillance est installée dans un lieu strictement privé, il faudra procéder à une simple déclaration préalable auprès de la CNIL (Commission nationale de l'informatique et des libertés). En revanche, si le système est installé dans un lieu ouvert au public, ce qui est le cas si le syndicat des copropriétaires comporte des locaux commerciaux ou d'activités, en plus de la déclaration à la CNIL, il faudra obtenir une autorisation préfectorale, sans oublier d'informer les personnes extérieures à la copropriété de l'existence d'un système de vidéosurveillance.

Recours obligatoire à un professionnel pour le calcul des millièmes dans une copropriété familiale ?

Nous sommes dans une copropriété familiale. Nous souhaitons calculer les millièmes nous-mêmes. Le passage par un professionnel est-il obligatoire?

Non, l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 n'interdit pas aux particuliers de procéder eux-mêmes au calcul. Il est cependant préférable de recourir aux services d'un géomètre expert qui procédera dans un premier temps au calcul de l'ensemble des surfaces et pourra ensuite proposer une répartition sur la base des critères habituels (étages, exposition, surface,...).

Le syndic qui avance des fonds au syndicat est fautif

Le syndic qui abonde sur ses deniers le compte de la copropriété commet une faute.

Suite au non-renouvellement de son mandat, un syndic transmet à son successeur l'état de trésorerie de la copropriété qui fait apparaître un solde débiteur en sa faveur. Pour obtenir le paiement de cette somme, il assigne le syndicat des copropriétaires.

Pour la Cour de cassation, l'ancien syndic a commis une faute en abondant sur ses deniers propres le compte du syndicat des copropriétaires. Une telle faute est sanctionnée par la non-restitution de la somme avancée puisque celle-ci a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété.

Les copropriétés sont aidées pour rénover les loges de gardiens

Subventions de l'ANAH et éco-PTZ sont accordés pour rénover les logements des gardiens et concierges.

Dans l'optique de la revalorisation du métier de gardien d'immeuble (La convention collective des gardiens sera révisée en profondeur), il est pensé à améliorer les conditions de vie des concierges qui vivent dans l'immeuble dans lequel ils travaillent. Pour aider les copropriétés en ce sens, des subventions de l'ANAH peuvent être accordées et même un prêt à taux zéro.

L'ANAH intervient
Une copropriété peut bénéficier des subventions de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) pour les logements de gardiens. Dans ce cas, la loge est considérée comme une partie commune de l'immeuble. En revanche, les bureaux des gardiens sont exclus du champ de compétence de l'ANAH.

Penser à l'éco-PTZ
Le syndicat des copropriétaire est éligible à l'éco-prêt à taux zéro pour la rénovation énergétique des loges de gardiens.

Pour aller plus loin : Déclarer l'installation de panneaux solaires

Attaquer son syndic en justice devient plus simple

La Cour de cassation vient d'admettre qu'une assignation délivrée par un copropriétaire au nom du syndicat des copropriétaires peut être valablement régularisée par l'intervention du syndic.

Un syndicat de copropriétaires a assigné son ancien syndic pour obtenir réparation des fautes de gestion qu'il a commises. Pour introduire cette procédure, le syndicat des copropriétaires a mandaté l'un d'eux.

La Cour d'appel n'a pas admis cette façon de faire et a déclaré nulle l'assignation délivrée à l'initiative d'un des copropriétaires, même mandaté. Elle a rappelé que seul le syndic a qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires en justice.

La Cour de cassation a pris une position beaucoup plus souple en estimant que le nouveau syndic désigné, ayant déposé des conclusions, a régularisé la procédure introduite au nom du syndicat par une personne qui ne pouvait agir comme représentant de celui-ci.

Un organisme accrédité évaluera les chaudières

Un organisme accrédité contrôlera l'efficacité énergétique et les émissions polluantes des chaudières de 400 kW à 20MW.

Tous les deux ans, les chaudières de 400 kW à 20 MW doivent être contrôlées et leurs émissions polluantes mesurées (Le contrôle d’efficacité énergétique des chaudières : tous les deux ans).

Un arrêté vient de préciser que ce contrôle sera réalisé par un organisme accrédité par la COFRAC (Comité français d'accréditation) ou tout autre organisme d'accréditation signataire de l'accord multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d'accréditation.

On votera par correspondance aux assemblées générales

Dans les communes de montagne ou les stations balnéaires, le vote par correspondance aux assemblées générales de copropriété est envisagé par le gouvernement.

Les assemblées générales de copropriétés qui se situent à la montagne ou dans les stations balnéaires sont souvent désertes, faute pour les copropriétaires qui résident loin de se déplacer. Pour permettre à un maximum d'entre eux de donner leur avis, également pour leur résidence secondaire, le gouvernement étudie l'opportunité d'instituer une possibilité de vote par correspondance pour les copropriétés à la mer ou à la montagne.

Rappelons que pour permettre à tous de voter, la convocation à l'assemblée générale doit être notifiée au moins 21 jours avant la réunion (Décret 677-223 du 17/03/1967, art. 9). Ceux qui ne peuvent pas être présents ont la possibilité de se faire représenter par qui ils veulent, même par quelqu'un d'étranger à la copropriété.

Le Conseil national de l'habitat donne son feu vert

Dans un communiqué du 23 juillet dernier, le secrétaire d’État chargé du Logement et de l’Urbanisme, Benoist Apparu, a indiqué que le Conseil national de l'habitat (CNH) avait rendu un avis favorable sur les projets de décrets et d'arrêtés relatifs à la contribution du locataire au partage du coût des travaux d'économie d'énergie dans les logements réalisés par un bailleur privé ou un bailleur social.

Ces projets de décrets et d'arrêtés sont pris en application de la loi n° 2009-323 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 (JO du 27), dite « loi Boutin » sur le logement.

Ces textes, qui correspondent aux engagements du Grenelle de l'environnement, créent une contribution du locataire au partage des dépenses induites par des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé ou social. Pour l'instant, il s'agit essentiellement de travaux réalisés dans les parties communes comme l'installation de nouvelles chaudières collectives mais une prochaine extension est prévu pour les parties privatives.

Dès leur parution à l'automne, ils inciteront les bailleurs à faire ces travaux tout en réduisant leurs factures énégétiques. En effet, les locataires devront contribuer pour une somme qui sera équivalente à la moitié des économies de charges réalisées après l'audit thermique.

Travaux d'économies d'énergie à taux zéro

L'administration fiscale a publié le 6 août une instruction fiscale (BOI n°4 A-13-09) sur l'éco-prêt à taux zéro. Elle précise l'application de ce dispositif pour la rénovation des logements par les particuliers propriétaires.

La loi de finances pour 2009 a institué un crédit d'impôt au titre des avances remboursables ne portant pas intérêt pour le financement des travaux d'amélioration de la performance énergétique des logements utilisés en tant que résidence principale.

Cet avantage fiscal s'applique aux avances remboursables pour lesquelles une offre de prêt est émise par l'établissement de crédit à compter du 1er avril 2009 et jusqu'au 31 décembre 2013. Le montant de ce prêt est plafonné à 30 000 €. Les établissements financiers qui distribuent l'éco-prêt doivent avoir conclu une convention avec l'Etat et bénéficient d'un crédit d'impôt au titre des avances remboursables ainsi consenties.

L'éco PTZ est encore une traduction du Grenelle de l'environnement, novatrice dans la lutte contre les dépenses excessives d'énergie dans les bâtiments anciens.

Pas de vide législatif pour la transmission des comptes de copropriété

Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 21 juillet 2009 précise que le caractère obligatoire de la diffusion par les syndics de la vérification des comptes des copropriétés découle du droit d'accès des copropriétaires aux documents concernant la gestion de leur immeuble.

Il n'y a pas de vide législatif en matière de transmission des comptes de copropriété par le syndic. Contrairement à ce qu'affirme, l'auteur de la question.
En effet, l'article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, institue un droit d'accès des copropriétaires aux pièces justificatives des charges de copropriété. Ce texte oblige le syndic à tenir à la disposition de tous les copropriétaires, et plus seulement à celle des membres du conseil syndical, les pièces justificatives de charges, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître les comptes et la tenue de celle-ci, selon les modalités définies par l'assemblée générale.
De plus, l'article 9 alinéa 1, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires « rappelle les modalités de consultation de pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale ».

Les copropriétaires souffrant de l'absence de transmission de ces documents peuvent donc demander l'annulation de l'assemblée statuant sur l'approbation des comptes.

Copropriété et résidences-services sont incompatibles

La loi sur la copropriété n'autorise pas les résidences-services à fournir des soins à leurs occupants mais l'installation d'infirmiers libéraux est toujours envisageable.

Le statut de la copropriété est incompatible avec l'octroi de services de soins. C'est la raison pour laquelle certaines résidences-services ont licencié le personnel de soins, souvent une infirmière en poste fixe.

Néanmoins, si la loi fait obstacle à ce qu'une résidence-services, sous contrat de copropriété des immeubles bâtis, fournisse des services de soins, elle n'interdit pas pour autant, l'installation libre, c'est à dire sans contrat avec la copropriété, d'un cabinet d'infirmiers libéraux non réservés aux seuls résidents de la copropriété.

Les contrats de syndic devront être conformes

Si les syndics ne se plient pas volontairement aux recommandations du CNC, un arrêté les y contraindra.

Pour faire jouer la concurrence, en toute, transparence, il est primordial que les prestations incluses dans le forfait de base soient les mêmes pour tous les syndics. Pour ce faire, tous les professionnels de la gestion d'immeubles en copropriété ont été appelé à mettre en oeuvre, volontairement, un avis du CNC (Conseil national de la consommation) qui détaille la liste des 18 prestations courantes qui doivent être incluses dans le forfait.

Vérification faite par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), le premier bilan du 1^e trimestre 2008 était plutôt positif.

Toutefois, s'il apparaissait que les efforts des syndics n'étaient pas suffisants, un arrêté serait pris sur la base de l'art. L. 113-3 du code de la consommation, pour rendre obligatoire la présentation des contrats selon la préconisation du CNC.

Le défaut de paiement des charges : le contentieux n° 1

En 2008, les tribunaux ont connu 22 500 contentieux pour défaut de paiement des charges dans les copropriétés.

En matière de copropriété, le défaut de paiement des charges est la principale source de litiges portées devant les tribunaux. En 2008, les juridictions ont eu à connaître 22 500 demandes, ce qui représente les deux tiers des actions en justice. Dans 60 % des cas, les sommes impayées dépassent 4 000 €.

Derrière le défaut de paiement des charges, les demandes en nullité d'une délibération d'assemblée générale arrivent en deuxième position, mais avec seulement 2700 demandes.

Rappelons que lorsque l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis, ou que le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du TGI peut être saisi pour désigner un administrateur provisoire, sur requête du syndic ou du procureur de la République ou encore par les copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat.

La croissance des défauts de paiement des charges (+ 31 % entre 2000 et 2008), fait qu'en 2008, les présidents des TGI ont eu à statuer sur 539 demandes de nomination d'un administrateur provisoire d'un syndicat des copropriétaires en difficulté, contre seulement 382 en 207.

Deux mois pour contester une décision d'assemblée générale

Le délai de deux mois pour contester une décision d'assemblée générale ne souffre aucune exception.

La Cour de cassation vient de rappeler que les actions qui ont pour objet de contester les décisions prises en assemblée générale de copropriété doivent être introduites dans les deux mois qui suivent la notification de ces décisions.
Une fois ce délai écoulé, aucune action introduite ne prospérera, quelle que soit la légitimité de la contestation.

C'est ce qu'a appris un copropriétaire qui s'est vu remettre en cause, par une décision d'assemblée générale, des droits inscrits dans le règlement de copropriété.
En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires a décidé de limiter l'accès de l'emplacement de parking à certains. Bien que cette décision porte une atteinte au droit de jouissance dudit copropriétaire, tel qu'énoncé dans le règlement de copropriété, son action n'a pu prospérer, faute de l'avoir engagée dans les délais.
La loi du 10 juillet 1965, ne fait pas de distinction entre les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales.

Refuser la climatisation, c'est un abus de droit

Une copropriété qui refuse l'installation d'une climatisation commet un abus de droit.

Comme sa voisine la fleuriste, l'exploitante d'un salon de coiffure a installé deux climatiseurs dont des parties empiétaient sur les parties communes. Ultérieurement, elle a demandé à l'assemblée générale d'autoriser, a posteriori, son installation. L'assemblée générale a refusé.

Un traitement égal pour tous les occupants d'une copropriété

La Cour de cassation a pris en compte le fait que l'activité de coiffeur était bien autorisée par le règlement de copropriété et qu'une expertise attestait de la nécessité de climatiser les locaux pour les besoins du commerce. Elle a ensuite relevé que la copropriété doit à tous ses occupants légitimes un traitement égal. Or, un commerce voisin avait déjà procédé à une installation de climatisation similaire. Pour la Cour de cassation, le refus opposé par l'assemblée générale est abusif.

Attention aux coffrages des colonnes d'eau dans les copropriétés

Le copropriétaire qui a réalisé un coffrage autour des canalisations d'eau doit supporter les frais de dépose pour les rendre accessibles.

C'est un grand classique des copropriétés ! En cas d'intervention nécessaire sur les colonnes d'eau d'un immeuble, qui doit assumer la dépose des coffrages réalisés par un copropriétaire, dans ses parties privatives, pour cacher les tuyaux inesthétiques ?

La Cour de cassation a émis une réponse claire à la question. Le copropriétaire "a commis une faute en coffrant, à des fins esthétiques, les canalisations en cause qui n'étaient plus accessibles en violation du règlement de copropriété". En conséquence, ce copropriétaire doit supporter l'intégralité des frais de dépose du coffrage.

Un modèle de contrat pour installer la fibre optique dans les immeubles

L'ARCEP a mis à jour la convention type que les copropriétés peuvent signer pour installer la fibre optique.

D'ores et déjà, les copropriétés peuvent signer un contrat pour l'installation de la fibre optique dans leur immeuble. L'ARCEP (Autorité de régulation des communications électroniques et des postes) propose une convention type qui garantit aux propriétaires des conditions satisfaisantes d'installation.

Rappelons que le déploiement de la fibre optique ne doit pas se faire au détriment du droit de propriété et doit intervenir dans le respect du droit de la concurrence, au bénéfice des habitants.

La convention type est disponible en cliquant sur le lien ci-dessous.

De nouvelles règles de sécurité des installations de gaz

Emplacement et protection des conduits des installations de gaz viennent d'être définis par un arrêté.

Si l'alimentation en air et l'évacuation des produits de combustion doivent être réalisés selon les instructions du fabricant de l'appareil, un arrêté fixe les règles à appliquer sur les conduits qui sont reliés à l'appareil.

Lorsque l'alimentation en air et l'évacuation des produits se fait directement à un terminal situé à l'extérieur du bâtiment :
- à l'intérieur du logement, les conduits doivent être protégés contre les chocs mécaniques ;
- dans la traversée des autres logements ou des parties communes, les conduits doivent être d'allure verticale et placés à l'intérieur d'une gaine de degré coupe-feu, conforme à la réglementation contre l'incendie ;
- les orifices d'évacuation des appareils à circuit étanche rejetant les gaz brûlés à travers une paroi extérieure (mur, toit, terrasse etc...) doivent être situés à 0,40 mètre au moins de toute baie ouvrante et à 0,60 mètre de tout orifice d'entrée d'air de ventilation ;
- Les orifices d'évacuation et de prise d'air des appareils à circuit étanche débouchant à moins de 1,80 mètre au-dessus du sol doivent être protégés efficacement contre toute intervention extérieure susceptible de nuire à leur fonctionnement normal ;
- les orifices d'évacuation débouchant directement sur une circulation extérieure(notamment voie publique ou privée) à moins de 1,80 mètre au-dessus du sol doivent, hormis pour les appareils à condensation, comporter un déflecteur inamovible donnant aux gaz évacués une direction sensiblement parallèle au mur.

Lorsque l'alimentation en air et l'évacuation des produits se fait à l'aide d'un collecteur spécial :
- à l'intérieur du logement, les conduits reliant l'appareil au conduit collecteur doivent être protégés contre les chocs mécaniques.

Dans tous les cas :
- le conduit d'évacuation des produits de combustion sous pression est entièrement entouré par le conduit qui alimente l'appareil en air de combustion. Cet ensemble doit garantir qu'aucune fuite de produits de combustion ne puisse se produire à l'intérieur des locaux ;
- le conduit d'évacuation peut aussi être entièrement entouré par une enveloppe (gaine, fourreau) mise à l'air libre à son débouché à l'extérieur et en partie supérieure. Cette enveloppe doit permettre d'assurer l'évacuation vers l'extérieur des produits de combustions en cas de fuite du conduit. L'ensemble constitué par le conduit et son enveloppe répondent à des exigences garantissant qu'aucune fuite ne puisse se produire à l'intérieur des locaux ;
D'autres solutions permettant de garantir un niveau de sécurité reconnu équivalent par le ministre chargé de la sécurité et du gaz peuvent être, mises en oeuvres.

N'oubions pas que toute installation à l'origine d'un accident ou d'une intoxication suffisamment grave pour entraîner , une interruption de la livraison de gaz par le distributeur, doit, après remise en conformité de la partie défaillante et avant toute nouvelle livraison de gaz, faire l'objet d'un contrôle de conformité systématique par un organisme agréé et selon les modalités prévues pour le contrôle des installations neuves.

L'entretien des chaudières : une fois par an

Les chaudières de 4 à 400 kw, alimentées par combustibles gazeux liquides ou solides doivent faire l'objet d'un entretien annuel.

Chaque année, une chaudière dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kilowatts, doit obligatoirement être vérifiée, nettoyée et réglée. Le chauffagiste doit également délivrer des conseils sur son bon usage, les améliorations possibles et l'intérêt éventuel d'un remplacement.
Le chauffagiste établit une attestation, dans les 15 jours qui suivent sa visite. Le contenu de cette attestation ainsi que les spécificités techniques et modalités de l'entretien annuel seront fixés par arrêté.

Attention, en cas d'installation d'une nouvelle chaudière, le premier entretien doit être effectué dans l'année civile suivant son installation.

Le contrôle d'efficacité énergétique des chaudières : tous les deux ans

L'efficacité énergétique des chaudières de 400 kW à 20 MW doit être contrôlée, au moins tous les deux ans. Les émissions polluantes seront également mesurées.

Un contrôle consigné dans un rapport
Au moins tous les deux ans, un contrôle de l'efficacité énergétique des chaudières dont la puissance nominale est supérieure à 400 kilowatts et inférieure à 20 mégawatts, doit être effectué. A défaut, une contravention de 1 500 € est encourue.

Le contrôle porte sur :
- le calcul du rendement caractéristique de la chaudière et le contrôle de la conformité de rendement ;
- le contrôle de l'existence et du bon fonctionnement des appareils de mesure et de contrôle ;
- la vérification du bon état des installations du local à chaudière ;
- la vérification de la tenue du livret de chaufferie.

Ce contrôle donne lieu à l'établissement d'un rapport qui est annexé au livret de chaufferie. L'exploitant d'une chaudière qui n'est pas en mesure de présenter ce rapport, encourt une contravention de 450 € au plus.
Lorsque la chaudière contrôlée n'est pas conforme, il doit y être remédié dans les 3 mois qui suivent la réception du rapport de contrôle.

Date butoir
Pour une chaudière de 400 kW à 1MW, le premier contrôle périodique de l'efficacité énergétique doit être réalisé avant le 11 juin 2011.
Pour une chaudière d'une puissance nominale supérieure à 1MW, le premier contrôle périodique doit être réalisé dans un délai de 3 ans au plus, à compter du dernier contrôle.
Attention, pour les chaudières neuves, le contrôle doit être effectué dans les 2 ans de l'installation.

Les émissions polluantes mesurées
L'exploitant doit également faire réaliser des mesures permettant d'évaluer les concentrations de polluants atmosphériques émises dans l'atmosphère par la chaudière. Si cette mesure devra être faite avant le 11 juin 2012, les conditions de ce contrôle restent à définir par arrêté.

Tu ne contesteras point ce que tu as voté

Pour contester une décision prise en assemblée générale, encore faut-il avoir été opposant ou défaillant.

Un copropriétaire qui vote en faveur d'une décision ne peut pas arguer de son erreur pour agir en annulation de cette décision, sauf s'il démontre avoir été victime d'un dol.

Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une décision d'assemblée générale pour laquelle il avait émis un vote favorable. Or, la loi qui régit les copropriété est bien claire : seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent engager une action pour contester une décision adoptée (Loi 65-557 du 10 juillet 1965, art. 42).
Le copropriétaire a tenté de faire valoir qu'il ne savait pas écrire le français et qu'en plus la résolution portait sur un protocole de 12 pages, écrites dans un langage juridique ardu. Il a vainement essayé de faire comprendre aux juges que s'il avait perçu la teneur du point de l'ordre du jour, il aurait voté contre la résolution, d'autant qu'elle était lui était, à titre personnel, défavorable.

Une charge générale n'est pas spéciale

La répartition des charges s'effectue en fonction du règlement de copropriété.

Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'annulation de décisions d'assemblées générales qui mettaient à la charge des seuls propriétaires des lots situés dans la galerie marchande, la surprime d'assurance exigée par l'assureur de la copropriété en raison de la présence d'une discothèque dans cette galerie.

Pour connaître la répartition des charges adéquate, il suffit de se référer au règlement de copropriété. Il y figure bien une répartition des charges spéciales à la galerie marchande mais les charges générales incluent les primes d'assurances. C'est la raison pour laquelle la Cour de cassation retient que la répartition spéciales des charges à la galerie marchande ne peut pas s'appliquer aux primes d'assurances qui constituent des charges générales, d'autant qu'elles sont souscrites dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires.

L'ancien syndic n'a pas intérêt à faire de la résistance

La rétention de documents et de fonds par l'ancien syndic d'une copropriété est plus sévèrement sanctionnée.

Un mois à compter de la cessation de ses fonctions, c'est le délai dont dispose l'ancien syndic pour remettre à son successeur, la situation de trésorerie, les fonds immédiatement disponibles, les documents et les archives de la copropriété. Deux mois après l'expiration du délai, il doit également transmettre le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, fournir l'état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat.

Astreinte + intérêts sur les fonds + dommages et intérêts

En cas d'inaction, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical pourra demander, en référé, au Président du tribunal de grande instance, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds, le tout avec des intérêts sur les sommes non transférées. La loi de simplification du droit a ajouté que l'ancien syndic peut également être condamné à payer des dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi par la copropriété (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18-2).
Voilà de quoi, convaincre le syndic récalcitrant à transmettre documents et liquidités en temps et en heure.

Source : www.leparticulier.fr

Lien vers l'article : http://www.leparticulier.fr/jcms/c_68665/l-ancien-syndic-n-a-pas-interet-a-faire-de-la-resistance

Le PACS entre dans la copropriété

Le partenaire pacsé vient d'être ajouté à la loi qui régit les copropriétés. Il peut désormais devenir membre du conseil syndical.

Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés de sociétés copropriétaires, les accédants ou acquéreurs à terme ou encore parmi leurs conjoints, leurs représentants légaux, leurs usufruitiers et c'est la nouveauté, leurs partenaires liés à eux par un PACS (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 art. 21 modifié par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009).

Parallèlement, le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés ainsi que nouvellement les partenaires liés à lui par un PACS, ne peuvent pas être membres du conseil syndical et ce, même s'ils sont copropriétaires (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 art. 21 modifié par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009). N'oublions pas que la présidence de l'assemblée générale des copropriétaires ne peut pas être assurée par le syndic, son conjoint, ses préposés et nouvellement son partenaire lié à lui par un PACS (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 art. 22 modifié par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009).

Si je gagne contre la copropriété, c'est gratis

Le copropriétaire qui gagne une procédure contre sa copropriété est automatiquement dispensé de régler les frais de la procédure.

Voilà une nouveauté qui va intéresser ceux qui engagent une procédure à l'encontre de leur syndicat des copropriétaires.
Jusqu'à présent, le copropriétaire qui gagnait, qu'il soit demandeur ou défendeur, était dispensé de payer sa quote-part de frais de procédure dont la charge était, au final, répartie entre les autres copropriétaires. Pour que cela soit effectif, encore fallait-il qu'il le demande.
Depuis la loi de simplification du droit du 12 mai 2009, cette répartition des frais se fera automatiquement, sans que le copropriétaire à qui le tribunal donne raison ait à le solliciter. Attention, n'oublions pas que le juge a le pouvoir d'en décider autrement, en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 10-1).

Source : www.leparticulier.fr

Lien vers l'article : http://www.leparticulier.fr/jcms/c_68659/si-je-gagne-contre-la-copropriete-c-est-gratis

Quelle TVA sur les recherches de fuite ?

Une recherche de fuite peut être facturée avec une TVA à 5,5% si elle est effectuée par le même prestataire qui exécute des travaux éligibles au taux réduit.

Toutes les prestations d'études relèvent de la TVA à 19,6%. Il en est ainsi des contrôles techniques tels que le diagnostic parasitaire, la certification de surface et la recherche de plomb ou d'amiante.
Les recherches de fuite de liquide ou de gaz sont également soumises à la TVA à 19,6 %, mais il est admis que si elles sont réalisées par un prestataire qui effectue, en même temps, des travaux éligibles au taux réduit, la TVA à 5,5 % est applicable sur le tout.

Rappelons que la TVA à 5,5% s'applique aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien portant sur des locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans.

Source : www.leparticulier.fr

Lien vers l'article : http://www.leparticulier.fr/jcms/c_67830/quelle-tva-sur-les-recherches-de-fuite

Déclarer l'installation de panneaux solaires

Une déclaration doit être effectuée avant d'installer des panneaux photovoltaïques au sol et sur son toit.

Pour les panneaux photovoltaïques installés au sol, il n'y a aucune formalité à accomplir au titre du code de l'urbanisme, sauf s'ils se situent dans un secteur sauvegardé ou un site classé (c. urb. art. R. 421-2). Il suffit de procéder à une déclaration préalable (c. urb. art. R. 421-11).

Les installations doivent respecter les dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation du sol, y compris le règlement de la zone si le terrain est couvert par un document d'urbanisme.

En aménageant des panneaux solaires photovoltaïques sur le toit d'une maison, on modifie son aspect extérieur. Une déclaration préalable de travaux est donc nécessaire (c. urb. art. R. 421-17).

Sauf si l'administration s'y oppose, les travaux peuvent être effectués.

Dans certaines circonstances, les travaux autorisés au titre des règles d'urbanisme doivent aussi se soumettre à d'autres législations. C'est ainsi que l'installation de panneaux photovoltaïques dans un périmètre de protection d'un monument historique, doit recueillir l'accord préalable de l'architecte des Bâtiments de France.

Un projet de loi doit prochainement être soumis au Parlement. Il y est prévu qu'"aucune disposition d'urbanisme contraire ne pourra être opposée à l'installation de systèmes solaires photovoltaïques". Ce régime est assorti d'exceptions énumérées, liées à des régimes de protection particuliers (périmètres protégés, secteurs sauvegardés).

Source : www.leparticulier.fr

Lien vers l'article : http://www.leparticulier.fr/jcms/c_64163/declarer-l-installation-de-panneaux-solaires

Pour aller plus loin : Les copropriétés sont aidées pour rénover les loges de gardiens

Indice FFB : parution des chiffres du 1er trimestre 2009

L'indice FFB du coût de la construction du 1er trimestre 2009 s'établit à : 799,4

L'indice du coût de la construction de la Fédération française du bâtiment (FFB) est utilisé dans les contrats d'assurance relatifs au logement : multirisque habitation, assurance d'immeubles en copropriété, etc., pour indexer à la fois les capitaux garantis au contrat, les franchises et les cotisations. Les assurés peuvent vérifier que les montants indiqués dans leur contrat évoluent bien en conformité avec cet indice.

On ne badine pas avec le compte bancaire séparé de la copropriété

Le nom du syndic n'a pas à figurer sur les documents du compte bancaire de la copropriété.

Constatant que sur les relevés, le titulaire du compte bancaire était le syndic et que les demandes de prélèvement automatique proposés aux copropriétaires indiquaient également que le créancier était le syndic, un copropriétaire assigne le gestionnaire en nullité de son mandat pour ne pas avoir ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Le syndic a eu beau prouver qu'il ne s'agissait pas d'un sous-compte mais bel et bien d'un compte séparé par des attestations de ses comptables, du responsable de l'agence de la banque et de son commissaire aux compte, la Cour de cassation est restée de marbre. "Le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d'un compte bancaire ou postal, séparé, ouvert à son nom".
Le nom du syndic ne doit pas apparaître !

Rappelons que le syndic est tenu de soumettre au vote de l'assemblée générale, lors de sa nomination et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires (Loi 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18).

Source : www.leparticulier.fr

Lien vers l'article : http://www.leparticulier.fr/jcms/c_64107/on-ne-badine-pas-avec-le-compte-bancaire-separe-de-la-copropriete

La nouvelle grille de salaires des gardiens est arrivée

L’arrêté d’extension de l’avenant n°73 sur les salaires 2009 du 6 octobre 2008 a été adopté le 9 avril 2009 (JO du 17). Cette nouvelle grille des salaires s'applique à compter du 18 avril 2009.

Jusqu'alors le salaire minimum mensuel conventionnel garanti des gardiens était constitué par l'addition d'un salaire de base et d'un salaire complémentaire qui comprenait les salaires en nature complémentaires (exemple : logement de fonction). Désormais, cette rémunération est remplacée par un seul salaire minimum brut mensuel conventionnel négocié et fixé par les partenaires sociaux. Il inclut, le cas échéant, la valeur du salaire en nature.

Comme auparavant, il est possible de négocier un salaire supérieur au salaire minimum conventionnel. Dans ce cas, cette rémunération brute contractuelle constituée de l'addition du nouveau salaire minimum brut mensuel conventionnel (multiplié par le taux d'emploi en fonction de la catégorie, d'un éventuel salaire supplémentaire contractuel et éventuellement de la prime d'ancienneté.

Source : www.leparticulier.fr

Lien vers l'article : http://www.leparticulier.fr/jcms/c_57645/la-nouvelle-grille-de-salaires-des-gardiens-est-arrivee?acid=c_5969