Toilettage de la recommandation relative au Conseil syndical

La Commission relative à la copropriété (CRC) a mis à jour le 8 juillet 2010 la recommandation n°13 sur le Conseil syndical. Cette refonte fait suite à la publication du décret n° 2010-391 du 20 avril 2010.

Cette réédition de la recommandation relative au Conseil syndical répond à une mise à jour des anciennes recommandations, devenues obsolètes suite aux modifications du dernier décret.
Les aménagements précisent la composition du conseil syndical, décrit ses missions, puis ses règles de fonctionnement.
Ainsi il est par exemple recommander aux rédacteurs des règlements de copropriété :
- de prévoir, lors de l'établissement des règlements de copropriété, les clauses fixant les règles relatives au conseil syndical (composition, organisation et fonctionnement) en tenant compte de la spécificité du syndicat (par exemple : existence ou non d'un syndicat secondaire, nombre de lots, diversité de l'usage des lots ...) ;
- de veiller à ce que le conseil syndical soit composé d'un nombre impair de membres (non inférieur à trois) pour permettre de dégager une majorité ;

D'autres conseils sont donnés aux syndics également, il est notamment rappeler aux syndics la nouvelle obligation d'élaborer l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical à compter du 1er juin 2010.

La copropriété peut faire volteface dans l'intérêt collectif

L'intérêt collectif des copropriétaires peut justifier qu'une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires soit remise en cause, c'est ce qu'a retenu la Cour de cassation dans un arrêt de 7 juillet 2010 (n°09-15373).

Pour la Cour de cassation, une résolution de l'assemblée générale peut annuler une décision précédente si l'intérêt collectif le justifie.

Dans cette affaire, un copropriétaire se plaignait d'infiltrations dans son appartement situé sous les toits. L'assemblée générale avait donc décidé de faire des travaux suite à une expertise ayant conclu à la nécessité de refaire totalement l'étanchéité des toitures terrasses.
Cette décision a été annulée par une autre assemblée suite au rapport du conseil syndical faisant état d'une absence d'infiltrations. Le copropriétaire demandait des dommages et intérets pour cette remise en cause de l'exécution des travaux.

Par un arrêt du 7 juillet 2010, la Cour de cassation déboute le plaignatn estimant que la nouvelle résolution était justifiée car, « fondée sur les circonstances nouvelles résultant du rapport du conseil syndical (et) avait été dictée par l'intérêt collectif ».
Enfin, pour que l'assemblée puisse revenir sur une décision antérieure , il ne faut pas que les travaux aient été exécutés.

En créant un véritable « droit de reprise » au profit de l'assemblée générale, la Cour de cassation devra apprécier au cas par cas le respect de l' « intéret collectif » des copropriétaires, ce qu'elle n'a pas fait dans cet arrêt.

L’ascenseur, une notion redéfinie

Le décret du 8 juillet 2010 modifie le décret du 24 août 2000 relatif à la mise sur le marché des ascenseurs.

Transposant l'article 24 de la directive (n°2006/42/CE), dite directive machines, le décret porte sur la mise en place d'une nouvelle terminologie et la délimitation du champ des ascenseurs par rapport à celui des machines.

Dorénavant, les ascenseurs dont la vitesse nominale est inférieure à 0,15 m/s ne relèvent plus de la directive « ascenseurs » mais de la directive « machines ».
Un ascenseur est désormais définit comme un appareil de levage qui dessert des niveaux à l'aide d'un habitacle qui se déplace le long de guides rigides et dont l'inclinaison sur l'horizontale est supérieure à 15 degrés, destiné au transport de personnes avec ou sans objet. Il peut aussi être destiné au transport d'objet uniquement si l'habitacle est accessible, c'est-à-dire si une personne peut y pénétrer sans difficulté, et s'il est équipé d'éléments de commande situés à l'intérieur de l'habitacle ou à la portée d'une personne se trouvant à l'intérieur de celui-ci.
Cette notion peut donc s'appliquer aujourd'hui aux appareils de levage qui se déplacent selon une course parfaitement fixée dans l'espace. En revanche, elle ne s'applique toujours pas à la liste des appareils exclus par la directive « ascenseurs » 95/16/CE du 29 juin 1995 tels que les ascenseurs de chantiers, les escaliers et trottoirs mécaniques.
Ces dispositions relatives à la transposition de la directive machine de 2006 entrent en vigueur immédiatement.

Enfin, le décret précise également les modalités de mise en œuvre de solutions alternatives pour la sécurité du personnel de maintenance opérant dans les gaines d'ascenseurs qui entreront en vigueur le 1er mars 2011.

Le syndic est responsable d'un décompte erroné des voix

Lors d'une assemblée générale, si le syndic n'applique pas les règles impératives de computation des voix, il engage sa responsabilité civile professionnelle.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties commues (Loi 65-557 du 10 juillet 1965, art. 22). Cette disposition étant d'ordre public, il ne peut pas y être dérogé.

En assemblée générale, si le syndic décompte les voix en fonction des tantièmes de charges au lieu des tantièmes de parties communes, il engage sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires. Et ce, que son erreur soit volontaire ou due à la négligence.

Si, suite à cette erreur, un juge annule les décisions prises par le syndicat, ce dernier peut obtenir indemnisation du préjudice subi.

En revanche, la procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, ne trouve pas application puisqu'une telle faute commise par un syndic ne constitue pas une infraction pénale.

Les détecteurs de fumée ne seront pas obligatoires dans les immeubles

Le gouvernement n'envisage pas de rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans les parties communes des immeubles d'habitation.

S'il a été décidé d'imposer l'installation de détecteurs avertisseurs automatiques de fumée, dits DAAF, dans les habitations pour prévenir les occupants d'un départ d'incendie, le gouvernement n'envisage pas d'étendre cette obligation à l'intérieur des cages d'escalier et des ascenseurs des immeubles collectifs d'habitation.

"La mise en place de DAAF dans les parties communes ne permettra pas aux occupants de connaître l'emplacement du départ du feu et engendrera des comportements à risque de la part des occupants paniqués", explique le ministre du logement.

Une charge générale n'est pas spéciale

La répartition des charges s'effectue en fonction du règlement de copropriété.

Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'annulation de décisions d'assemblées générales qui mettaient à la charge des seuls propriétaires des lots situés dans la galerie marchande, la surprime d'assurance exigée par l'assureur de la copropriété en raison de la présence d'une discothèque dans cette galerie.

Pour connaître la répartition des charges adéquate, il suffit de se référer au règlement de copropriété. Il y figure bien une répartition des charges spéciales à la galerie marchande mais les charges générales incluent les primes d'assurances. C'est la raison pour laquelle la Cour de cassation retient que la répartition spéciales des charges à la galerie marchande ne peut pas s'appliquer aux primes d'assurances qui constituent des charges générales, d'autant qu'elles sont souscrites dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires.

Plusieurs devis sont obligatoires pour les travaux d'ascenseurs

Le syndic doit obligatoirement communiquer plusieurs devis aux copropriétaires avant qu'ils ne se prononcent sur le choix de l'ascensoriste qui effectuera les travaux de mise en conformité des ascenseurs.

Quelle copropriétéa obtenu plusieurs devis concurrentiels de la part des ascensoristes pour les travaux obligatoires de mise en conformité des ascenseurs ? Pourtant, cela devrait être la règle !

Chaque année, l'assemblée générale des copropriétaires arrête, à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires, un montant des marchés à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (Loi 65-557 du 10 juillet 1965, art. 21). Sur le terrain, la fixation de ce montant dépasse rarement quelques milliers d'euros, soit une somme bien inférieure au coût de mise aux normes des ascenseurs.

Le syndic est donc obligé de procéder à la mise en concurrence des ascensoristes de façon à soumettre aux copropriétaires plusieurs devis. Il ne peut pas opposer les difficultés qu'il rencontre à obtenir des professionnels des ascenseurs, il est vrai en situation d'oligopole, des devis.

Le ministre du Logement recommande même aux copropriétaires de "faire vérifier, par un bureau d'études compétent les devis proposés, afin de sa mettre à l'abri d'abus éventuels".

Les ententes dans le marché des ascenseurs ne sont pas établies

Une entente entre ascensoristes pour aligner leurs prix n'a pas été prouvée.

Ils ne sont que quelques uns à se partager le marché des ascenseurs et tant les prix des contrats d'entretien que ceux des travaux de réparation ou de mise aux normes sont élevés. De là à penser qu'ils se sont mis d'accord pour aligner leurs prix... il n'y a qu'un pas... Encore faut-il le prouver !

"Il a pu être constaté, à certaines périodes, une hausse sensible des prix des travaux de sécurité due au déséquilibre important entre l'offre et la demande", reconnaît le ministre du Logement à propos des travaux de mise en conformité des ascenseurs. Toutefois, poursuit-il, "les bilans réalisés ne permettent pas de mettre en évidence des pratiques anticonrrentielles illicites".

Rappelons qu'en 2007, les quatre premiers fabricants mondiaux d'ascenseurs (Koné, Otis, Schindler, ThyssenKrupp) ont été condamnés à des amendes records par la Commission européenne, pour entente illicite en Allemagne et au Bénélux. Ces sociétés s'étaient entendues, entre elles, pour fixer des prix similaires et se partager les marchés.
La Commission leur a notamment reproché d'avoir présenté des offres délibérément trop chères, afin de donner l'impression qu'une véritable concurrence s'exerçait, alors que les dés étaient pipés d'avance puisqu'ils avaient déjà décidé qui d'entre eux l'emporterait. Cette entente leur a permis de maintenir des prix beaucoup plus élevés, en l'absence de réelle concurrence.

Dresser le bilan des charges d'une copropriété

Cerqual Patrimoine propose le Bilan Charges Habitat qui synthétise les coûts de fonctionnement d'un immeuble.

Pour situer objectivement un immeuble par rapport à un autre et engager des actions de maîtrise des charges, Cerqual Patrimoine, organisme certificateur indépendant, propose un Bilan portant sur les charges. Ce bilan est bien adapté aux copropriétés mais aussi plus généralement à tout immeuble.

À l'issue de son analyse, Cerqual Patrimoine classe l'immeuble selon son niveau de charges par mètre carré. Il attribue de 1 étoile pour un coût de fonctionnement supérieur ou égal à 30 €/m²/an jusqu'à 4 étoiles si ce coût est inférieur à 10 €/m²/an.

Pour ce faire, il est procédé à une analyse de douze postes de charges :

• taxes municipales ;
• eau froide ;
• chauffage et eau chaude sanitaire ;
• ascenseur ;
• électricité des parties communes ;
• espaces verts et extérieurs ;
• nettoyage, gardiennage et sécurité ;
• entretien courant ;
• charges de parking ;
• frais de gestion (pour les copropriétés) ;
• entretien et remise en état des logement (pour l'habitat social) ;
• autres : abonnement TV, internet...

Une copropriété rénovée peut obtenir une certification

Cerqual Patrimoine propose de certifier les copropriétés en fonction de la qualité des rénovations effectuées par les copropriétaires. A la clef, une valorisation du bien immobilier en cas de revente.

En France, environ 75 % des logements datent de plus de 35 ans. Pour tenir compte des rénovations entamées par les copropriétaires d'un immeuble, Cerqual Patrimoine propose de certifier la qualité des travaux effectués dans les parties communes avec son label "Patrimoine Copropriété".

Le chemin de la certification passe tout d'abord par un diagnostic de la copropriété pour identifier les besoins en entretien et en amélioration des parties communes. Par la suite un programme pluriannuel de travaux, incluant un volet énergétique, est proposé. L'assemblée générale des copropriétaires devra alors décider.

Pour l'obtention de la certification, chaque copropriété est évaluée sur la base de six critères :

• la performance énergétique du bâtiment ;
• l'accessibilité de l'immeuble aux personnes âgées et handicapées ;
• la qualité sanitaire et la sécurité incendie ;
• la qualité du clos et couvert ;
• les équipements communs et le confort : ascenseur, éclairage...
• le confort acoustique de l'immeuble.

Chacune de ces fonctions doit atteindre une qualité minimale et obtenir de 1 à 4 étoiles, selon le niveau de qualité observé.

La demande de certification « Patrimoine Copropriété » peut également être complétée par un label énergétique attestant les travaux d'économies d'énergie réalisés (BBC Effinergie Rénovation, HPE Rénovation, etc.).

Le 28 mai, c'est la fête des voisins

La fête des voisins, 11e édition, est fixée au 28 mai 2010.

Elle se déroulera, le 28 mai 2010 dans la cour de l'immeuble, dans un appartement, dans le jardin ou même dans la rue. La fête des voisins, lancée il y a plus de 10 ans a rassemblé l'an dernier plus de 6,5 millions de personnes, en France.

Pour organiser la fête, il suffit de le décider et de le faire savoir à ses voisins. Le principe repose sur la participation conviviale de chacun.

Des diplômes pour les gardiens d'immeuble

Des diplômes accessibles par toutes les voies ouvrent une voie de promotion pour les gardiens d'immeuble.

Dans l'optique de revaloriser le métier de gardien d'immeuble, le CAP gardien d'immeuble et le BTS professions immobilières, offrent une certification professionnelle de niveau IV.

Le diplôme est accessible par toutes les voies de la formation initiale ou continue ou encore par le validation des acquis de l'expérience et constitue une voie de promotion pour les gardiens d'immeubles.

Une commission d'enquête sur les ascenseurs est demandée

La multiplication du nombre de pannes d'ascenseurs et l'envolée des coûts d'entretien pour les propriétaires ont conduit 20 députés à présenter une proposition de résolution tendant à la création d'une commission d'enquête.

Au début des années 1990, un ascenseur tombait en panne en moyenne quatre fois par an, selon le bureau d'études A2C. Ce chiffre s'élève désormais à 10, soit près d'une panne par mois. Paradoxalement, une fois les travaux de mise en conformité effectués, une fréquence de pannes plus importante qu'auparavant est constatée.
À côté de ce problème de fonctionnement, coexiste un souci financier. Les nouveaux contrats d'entretien prévus par la loi "Robien" semblent avoir pour effet pervers d'inciter à un défaut d'entretien. Les prestations minimales prévues par ce texte que doivent accomplir les ascensoristes, le sont, sous réserve d'une "clause de vétusté" qui transfère le coût du changement de la pièce vers le propriétaire. Les associations rapportent une multiplication des changements de pièces hors-contrat.

Fort de ce constat alarmant, une proposition de résolution tendant à la création d'une commission d'enquête sur la qualité et le coût des prestations de maintenance et de mise en conformité des ascenseurs vient d'être enregistrée à l'Assemblée nationale, sur présentation de 20 députés.

Les syndics bientôt contraints à ouvrir un compte séparé pour chaque copropriété ?

Les pouvoirs publics envisagent de durcir les règles de fonctionnement de la profession de syndic.

Dès son arrivée au Ministère de la justice en juin 2009, Michèle Alliot-Marie, Garde des Sceaux, a souhaité que la profession de syndic de copropriété soit mieux encadrée. Un projet de loi est en train d'être finalisé par la Chancellerie.

Selon nos informations, le texte prévoirait, entre autres, d'accroître la formation des gestionnaires, de renforcer les mesures disciplinaires à l'encontre des professionnels indélicats et d'améliorer la transparence des comptes. Ce dernier pan du texte pourrait notamment imposer aux syndics l'obligation absolue d'ouvrir un compte bancaire séparé pour chacune des copropriétés gérées.

Le texte de ce projet doit être présenté en Conseil des ministres avant l'été 2010. Son calendrier législatif n'est, lui, pas encore connu.

Grenelle 2 : bilan du projet avant son examen le 4 mai par l'Assemblée nationale

Le ministère de l’écologie fait le point sur le contenu du projet de loi Grenelle 2 portant engagement national de l’environnement, dans un dossier de presse du 27 avril dernier.

Un dossier de presse du ministère de l'Ecologie détaille les principales mesures du projet de loi Grenelle 2, adopté en 1ère lecture par le Sénat le 8 octobre 2009, et qui doit être examiné par l’Assemblée Nationale à partir du 4 mai 2010.

L’amélioration énergétique des bâtiments est l'un des principaux chantiers du projet. L'objectif est d'inciter à la construction de logements basse consommation et de réduire les dépenses énergétiques des bâtiments anciens de 38 % d'ici à 2020.

Sont notamment à l'étude le développement des contrats de performances énergétiques, l'amélioration du diagnostic de performance énergétique (DPE), la réalisation d'audits énergétiques dans les grandes copropriétés et du DPE dans les petites et moyennes copropriétés, l'obligation d'informer en amont les futurs occupants d'un logement sur sa performance énergétique et l'affichage de ces mêmes performances dans les annonces immobilières.

La loi sur les copropriétés solutionne la pose des paraboles

La pose d'une antenne parabolique est une décision d'assemblée générale qui se prend à la majorité des voix des copropriétaires et dans le respect des clauses du règlement de copropriété.

La loi sur la copropriété apporte une protection suffisante contre la prolifération des antennes paraboliques individuelles, selon le Secrétaire d'État au logement.

Lorsqu'un copropriétaire souhaite installer une parabole personnelle, à ses frais, il doit au préalable obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires qui décidera à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Loi 65-557 du 10/07/1965, art. 25). Il est également tenu de respecter les éventuelles clauses du règlement de copropriété sur l'esthétique ou l'harmonie de la façade.
À défaut d'autorisation et en l'absence de ratification postérieure par l'assemblée générale ou si les travaux entrepris ne respectent pas le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires ou l'un des copropriétaires peut saisir le juge pour demander la remise en été des parties communes affectées.

Si la copropriété choisit d'installer une antenne parabolique collective, elle doit prendre cette décision en assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Loi 65-557 du 10/07/1965, art. 25).

Sur les relevés de charges : les règles d'inscription de résolutions à l'assemblée

Inscrire une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale devient plus limpide pour les copropriétaires.

A partir du 1^e juin 2010, tous les appels de fonds adressés par le syndic aux copropriétaires devront mentionner la forme requise pour inscrire une résolution à l'ordre du jour d'une assemblée générale de copropriété.

Ainsi, lors de l'envoi de chaque relevé de charges par le syndic, il y aura un rappel indiquant que les copropriétaires qui désirent inscrire une question à l'ordre du jour doivent notifier au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsqu'il est requis. Si la résolution porte sur des travaux d'adaptation aux handicapés ou des travaux demandés par un copropriétaire, elle est accompagnée d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux (Décret 67-223 du 17/03/1967, art. 10, nouveaux al. 3 et 4).

Une surprime d'assurance incombe à toute la copropriété

La surprime d'assurance ne peut pas être affectée au seul copropriétaire qui en est responsable.

Le règlement d'une copropriété prévoit de mettre à la charge du copropriétaire des lots dans lesquels sont exploités une discothèque, la surprime d'assurance occasionnée par cette activité. N'étant pas d'accord, ce copropriétaire a demandé en justice de déclarer cette clause sans effet.

Pour la Cour de cassation, l'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires vise à garantir l'ensemble de l'immeuble. Elle porte aussi bien sur les parties communes que sur les parties privatives. En conséquence, le paiement des primes constitue une charge relative à la conservation, l'entretien et l'administration des partie commune. La clause du règlement de copropriété selon laquelle la surprime doit être supportée par le copropriétaire qui en est responsable est réputée non écrite.

Les clauses abusives des syndics, sur la sellette

La Commission des clauses abusives se penche sur le caractère abusif ou non des contenus des contrats de syndics.

Suite à la publication de l'arrêté qui définit la liste des prestations couvertes par le forfait annuel payé par les copropriétaires, les syndics ont été apaisés alors que les copropriétaires espéraient davantage.

En parallèle, et après avoir considéré le jugement du 2 novembre 2009 du TGI de Grenoble, Hervé Novelli, Secrétaire d'État chargé du commerce a saisi la Commission des clauses abusives de la question générale des contrats de syndics. L'objectif est de disposer d'une expertise technique approfondie sur le caractère abusif ou non de l'ensemble des clauses. Ce problème d'abus ne relève pas du même support juridique que l'arrêté qui liste les prestations incluses dans le forfait annuel du syndic. "La Commission devra notamment s'intéresser à l'articulation entre prestations de gestion courante et prestations particulières", a précisé le ministère de l'Économie

25 % des ascenseurs ne sont pas encore aux normes

La crise économique a contraint de nombreuses copropriétés à différer la mise en conformité de leurs ascenseurs.

Se faisant l'écho des propos du secrétaire d'État au logement Benoist Apparu, la Fédération des Ascenseurs rappelle que l'échéance de la première tranche de travaux obligatoires prévue par la loi SAE (Sécurité des ascenseurs existants) du 2 juillet 2003, reste bien fixée au 31 décembre 2010. Or, à ce jour, 25 % des appareils concernés par cette mesure n'ont pas encore fait l'objet des travaux nécessaires, selon la Fédération. Les ascensoristes rappellent que, compte tenu du délai de fabrication de certaines pièces, les copropriétés doivent engager le processus au plus vite si elles veulent respecter le délai prévu par la loi.

Les particuliers propriétaires qui ne seraient pas à jour de leurs obligations au 31 décembre 2010 seront passibles d'une amende de 450 € au maximum), un montant qui pourra être quintuplé pour les personnes morales (une société copropriétaire, par exemple). Enfin, n'importe quel occupant de l'immeuble (copropriétaire ou locataire) pourra saisir le juge des référés afin d'ordonner, sous astreinte, la mise en conformité des ascenseurs.

Le livret A bientôt accessible aux syndicats de copropriétaires

Un amendement au projet de loi portant réforme du crédit à la consommation, discuté à l'Assemblée nationale le 9 avril dernier, a été adopté par les députés.

Cet amendement vise à autoriser l'ouverture d'un livret A aux syndicats de copropriétaires pour la gestion de leur trésorerie.

Les parlementaires devraient se prononcer sur le projet de loi portant réforme du crédit à la consommation par un vote solennel le 27 avril 2010.

Gardiens d'immeuble : les salaires sont revalorisés à compter du 1er mai

Un arrêté du 29 mars 2010 revalorise les salaires minima bruts mensuels conventionnels (catégorie A et B) des gardiens d'immeuble ainsi que la prime mensuelle de sortie des poubelles sélectives.

Les grilles de salaires des concierges et gardiens d'immeuble, ainsi que l'augmentation de la prime " tri sélectif " entreront en application le premier jour du mois suivant la publication de l'arrêté d'extension au Journal officiel, y compris pour les employeurs membres des organisations signataires de l'avenant.

Climatisations et pompes à chaleur : inspection obligatoire

Les propriétaires de systèmes de climatisation ou de pompes à chaleur de plus de 12 kilowatts feront inspecter leurs installations tous les cinq ans.

Les systèmes de climatisation et les pompes à chaleur réversibles dont le puissance frigorifique nominale est supérieure à 12 kilowatts devront être inspectées au moins tous les 5 ans. En cas de remplacement ou d'installation d'un nouveau système, l'inspection devra avoir lieu au plus tard au cours de l'année civile qui suit.

C'est le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires qui doit prendra l'initiative de l'inspection. Elle consistera en :

• l'inspection documentaire ;
• l'évaluation du rendement du système et de son dimensionnement par rapport aux exigences en matière de refroidissement du bâtiment ;
• la fourniture des recommandations nécessaires sur le bon usage du système ;
• les améliorations possibles ;
• l'intérêt éventuel d'un remplacement et les solutions envisageables.

Dans le mois qui suit l'inspection, un rapport est remis au propriétaire qui doit le conserver pendant 10 ans.

La personne qui réalise cette inspection est certifiée par un organisme accrédité. Elle ne doit pas être liée au propriétaire, ni à l'entreprise qui a installé le système ou qui l'entretient.

Cette inspection devra avoir lieu avant le 2 avril 2012 pour les systèmes centralisés, les pompes à chaleur réversibles et les pompes à chaleur sur boucle d'eau réversibles dont la puissance frigorifique nominale utile est supérieur à 100 kilowatts et avant le 3 avril 2013 pour les systèmes de climatisation et les pompes à chaleur réversibles dont la puissance frigorifique nominale utile est supérieure à 12 kilowatts.

Un arrêté à venir, déterminera les spécifications techniques et les modalités de l'inspection.

Les copropriétés pourront détenir un livret A

Les syndicats de copropriétaires ne peuvent plus ouvrir de livret A auprès d'une banque, depuis le 1e janvier 2009. Cette restriction pourrait prochainement être levée.

Le ministre de l'Économie s'est engagée à soumettre au Parlement une loi destinée à permettre aux syndicats de copropriétaires d'ouvrir un livret A.

Depuis le 1^e janvier 2009, les copropriétés, exceptées celles sous forme d'association non soumise à l'impôt sur les sociétés, ne peuvent pas ouvrir de livret A.

Les syndicats de copropriétaires qui en ont ouvert un avant le 31 décembre 2008, en conservent le bénéfice, sans pouvoir toutefois transférer le livret dans un autre réseau bancaire.

Honoraires des syndics : les professionnels satisfaits, les copropriétaires pas

Si l'arrêté qui définit les tâches du syndic incluses dans les honoraires annuels donne satisfaction aux professionnels de l'immobilier, les copropriétaires restent sur leur faim... en attendant que la Commission des clauses abusives se prononce sur le caractère abusif ou non de certaines clauses des contrats de syndics.

À peine publiée, la liste des prestations devant obligatoirement figurer dans le forfait payé, chaque année par les copropriétaires, suscite des réactions.

Les professionnels claironnent leur satisfaction. L'arrêté qui fixe cette liste est effectivement le "reflet exact de l'avis du CNC (Conseil national de la consommation)" précise la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) qui y voit l'opportunité d'une présentation normalisée des contrats de syndics. L'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier), quant à elle, salut le fait que les tâches obligatoirement incluses dans le forfait annuel "s'imposent à tous les syndics, alors que l'avis du CNC n'engageait que certaines chambres syndicales de professionnels".

De leur côté, les copropriétaires déchantent. Ils espéraient davantage et notamment l'inclusion dans le forfait annuel de la tenue des assemblées générales annuelles en dehors des heures ouvrables, la gestion complète des archives, et à titre non anecdotique, la facturation des photocopies qui restera librement fixée par les syndics. L'ARC (Association des responsables de copropriété) craint d'assister à une multiplication des honoraires "particuliers" comme par exemple pour la gestion des urgences ou la simple remise des dossiers à l'huissier ou à l'avocat. Sans oublier, la pratique qui s'est déjà répandue de multiplier les forfaits supplémentaires tels que les "forfaits administratifs", les "forfaits internet"...

Ceci dit, Hervé Novelli, Secrétaire d'Etat chargé du commerce a saisi la Commission des clauses abusives de la question générale des contrats de syndics afin de disposer d'une expertise technique approfondie sur le caractère abusif ou non de l'ensemble des clauses. "La Commission devra notamment s'intéresser à l'articulation entre prestations de gestion courante et prestations particulières" précise le ministère de l'Économie. L'ARC y voit l'aveu de soupçon d'abus tarifaires par les syndics.

La liste des prestations comprises dans les honoraires du syndic est établie

L'arrêté, tant attendu, qui fixe les tâches que les syndics doivent inclure dans leurs honoraires vient de paraître. Focus sur la liste des honoraires tout compris, applicables aux contrats signés à partir du 1e juillet 2010.

L'avis du CNC (Conseil national de la consommation) qui définissait les tâches devant être comprises dans les honoraires de gestion courante du syndic n'ayant pas été suivi par les professionnels, Hervé Novelli, Secrétaire d'État chargé du commerce, avait promis d'établir, par arrêté, cette liste.

C'est chose faite ! À partir du 1^e juillet 2010, tous les contrats de syndics devront distinguer les prestations qui relèvent de la gestion courante et qui sont, à ce titre, inclues dans le forfait des honoraires annuels, des tâches particulières qui peuvent donner lieu à une facturation distincte.

Ainsi, seront compris dans les honoraires prédéfinis lors de la négociation du contrat avec le syndic, toutes les prestations dont, la liste suit.

Assemblée générale annuelle

1. Élaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (prestations hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements)

2. Réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale - Objet de la réunion :

• Établissement de l'ordre du jour
• Présence du syndic ou de son représentant (la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus, doivent être précisés)

3. Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4. Tenue de l'assemblée générale ;

• Établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs ;
• Tenue du registre des procès-verbaux ;
• Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire ;
• Envoi et notification du procès-verbal (prestations hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements) ;
• Affichage dans les parties communes de la copropriété d'un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l'entretien de la copropriété et aux travaux ;
• Présence du syndic ou de son représentant (la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus, doivent être précisés).

Comptabilité générale de la copropriété

1. Établissement du compte de gestion générale et des annexes du syndicat des copropriétaires

• Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur ;
• Établissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical.

2. Compte copropriétaires

• Établissement et mise à jour de la liste des copropriétaires ;
• Tenue des comptes des copropriétaires ;
• Appel des provisions sur budget prévisionnel (prestations hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements) ;
• Imputations des consommations individuelles de fluide ou d'énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic.

3. Compte fournisseurs - Factures

• Vérification et paiement des factures.

4. Remise au syndic successeur de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat.

5. Compte bancaire séparé ou, le cas échéant, compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété).

Administration et gestion de la copropriété en conformité avec les règlement de copropriété

1. Archives du syndicat

• Détention :
  Détention, conservation des archives utiles dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble (leur nature, leur volume et leur ancienneté doivent être précisés), notamment les plans, le règlement de copropriété, l'état de répartition des charges, l'état de division, les procès-verbaux des assemblées générales, les contrats de travail des préposés du syndicat, les contrats d'assurance de l'immeuble et documents nécessaires pour leur mise en oeuvre, les documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus, les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans ;
• Transmission des archives au syndic successeur ;
• Élaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur.

2. Conseil syndical - Obligations administratives

• Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat (prestations hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements) ;
• Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.

3. Entretien et maintenance

• Visite de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités à préciser) ;
• Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l'échéance dans le cadre du budget prévisionnel ;
• Gestion de tous les diagnostics/dossiers obligatoires ;
• Carnet d'entretien : établissement et mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret no 2001-477 du 30 mai 2001 ;
• En vue de la consultation en assemblée générale, appel d'offres, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l'article 45 du décret no 67-223 du 17 mars 1967 ;
• Gestion des travaux d'entretien et de maintenance.
  

Assurances

1. Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat et avec l'accord préalable du syndicat ;

2. Déclaration des sinistres concernant les parties communes et les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes ;

3. Règlement des indemnités aux bénéficiaires.

Gestion du personnel

1. Recherche et entretien préalable, hors coûts de la publication des annonces (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

2. Établissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

3. Paiement du salaire et de toute indemnité, prime... due au salarié (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

4. Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

5. Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

6. Attestations et déclarations obligatoires (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

7. Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

8. Mise en place du DUERSST et mise à jour (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

9. Gestion de la formation du personnel du syndicat (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

10. Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat.

Syndics de copropriété : publication de l'arrêté encadrant les pratiques de facturation

L'arrêté du 19 mars 2010 "relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels" est paru au JO du 21.

Cet arrêté encadre les pratiques tarifaires des syndics de copropriété et administrateurs de biens en fixant la liste minimale des taches de gestion courante incluses dans le forfait annuel.

Toute prestation particulière hors forfait devra désormais figurer de façon explicite dans le contrat de syndic.

Il entrera en vigueur au 1er juillet 2010. Tous les nouveaux contrats signés à compter du 1er juillet seront donc concernés.

Les travaux des ascenseurs seront-ils reportés ?

La date butoir de la première tranche des travaux de sécurité des ascenseurs est maintenue pour le 31 décembre 2010. Pour les deux autres tranches, un éventuel report de date sera étudié courant 2010.

La liste des dispositifs de sécurité à installer dans les ascenseurs sont échelonnés en trois phases.

La première tranche qui devait être effectuée pour le 3 juillet 2008 a été reportée au 31 décembre 2010. Ce délai pouvant "être respecté pour près de 100 % des ascenseurs", selon le ministère du Logement, il n'y aura pas de report de date.

Pour les deux autres tranches dont les dates butoir sont le 3 juillet 2013 et le 3 juillet 2018, le gouvernement réalisera, courant 2010, une nouvelle étude qui permettra de mesurer l'avancement du plan de mise en conformité des ascenseurs. Au vu de ces éléments, il sera décidé s'il convient de repousser les délais de réalisation des deuxième et troisième phases du plan de mise en conformité

Quand l'assemblée générale des copropriétaires doit autoriser le licenciement du gardien

Si le syndic dispose du pouvoir de licencier les employés de l'immeuble, il doit l'exercer dans le respect du règlement de copropriété.

Lorsque le règlement de copropriété oblige le syndic à recueillir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires avant de licencier un gardien et qu'il ne le fait pas, le licenciement n'a pas de cause réelle et sérieuse.

Des époux ont été engagés par un syndicat de copropriétaires en qualité de gardien et employé d'immeuble. Ne donnant vraisemblablement pas satisfaction, les salariés ont été licenciés un an après, par le syndic. Ils ont saisi la juridiction prud'homale pour contester la régularité de leur licenciement en estimant qu'il n'était pas conforme au règlement de copropriété qui oblige le syndicat des copropriétaires à donner son accord avant la rupture du contrat de travail.

La Cour de cassation a estimé que si le licenciement d'un salarié entre bien dans les pouvoirs du syndic, il doit néanmoins respecter le règlement de copropriété lorsqu'il instaure une procédure d'autorisation préalable pour licencier le personnel du syndicat. Cette procédure n'ayant pas été suivie, les gardiens pouvaient s'en prévaloir, d'autant que l'autorisation préalable de l'assemblée générale avait pour objet de permettre à l'employeur de réserver son avis sur l'exercice, par le syndic, du pouvoir de licencier.

Une copropriété horizontale n'est pas un lotissement

Une copropriété horizontale obéit aux règles de la copropriété, alors que ces règles ne s'appliquent que pour les équipements communs, soumis à ce statut, dans un lotissement.

Une "copropriété de lotissement d'habitations individuelles" peut recouvrir deux notions totalement différentes. Il peut s'agir d'une copropriété horizontale ou d'un lotissement comportant des parcelles communes avec des aménagements, bâtiments et équipements collectifs soumis au statut de la copropriété.

Une copropriété horizontale est constituée de pavillons individuels et de voiries, bâtiments collectifs, équipements techniques ou d'agrément ainsi que du terrain sur lequel ces pavillons sont construits qui constituent des parties communes. Elles appartiennent en indivision à tous les copropriétaires. Lorsque tous les lots appartiennent à un même propriétaire ou lorsqu'il n'y a plus aucune partie commune, la copropriété disparaît.

Dans un lotissementcomportant des éléments communs soumis au statut de la copropriété, les parcelles privatives sont vendues à des acquéreurs en pleine propriété. Le statut de la copropriété ne s'applique que pour les parcelles communes avec aménagements, bâtiments et équipements collectifs, et pour autant que les statuts de l'association syndicale libre, qui aura généralement été créée pour gérer les équipements collectifs, se réfèrent aux textes sur la copropriété. Pour sortir du statut de la copropriété, il suffit alors de modifier les statuts de l'association, selon les règles fixées par ces mêmes statuts. Si les statuts ne prévoient rien, l'unanimité des colotis est requise.

Répercuter les charges de gardiennage sur son locataire

Le propriétaire peut récupérer auprès de son locataire 75 % des frais occasionnés par le gardien de l'immeuble qui entretient les parties communes et procède à l'élimination des déchets.

Lorsque le gardien, ou concierge d'un immeuble, assure l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant.

Ceci vaut également lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans le contrat de travail du gardien ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.

Le Particulier sur BFM : réduire ses charges de copropriété

Samedi 20 février 2010 à 11h, sur BFM, tous les points à connaître pour faire baisser les factures de sa copropriété.

Nathalie Coulaud, notre journaliste au mensuel Le Particulier, interviendra sur les ondes de BFM dans l'émission Argent Comptant présentée par David Jacquot, diffusée le samedi 20 février 2010 de 11h à 12h et rediffusée le dimanche 21 février 2010 de 20h à 21h. Au programme : comment réduire ses charges de chauffage, eau, maintenance, assurance et syndic dans sa copropriété.

Pour aller plus loin : Réduisez vos charges de copropriété

Pour l'écouter, retrouvez les fréquences de BFM :

AIX-EN-PROVENCE	93.8 FM	13 - Bouches-du-Rhône
ANGERS	107.2 FM	49- Maine et Loire
BASTIA	103.4 FM	2B - Haute-Corse
BORDEAUX	107.3 FM	33 - Gironde
BREST	107.3 FM	29 - Finistere
CAEN	107.1 FM	14 - Calvados
CANNES	104.4 FM	06 - Alpes-Maritimes
CLERMONT-FERRAND	107.0 FM	63 - Puy-de-Dôme
FREJUS	102.8 FM	83 - Var
GRENOBLE	100.8 FM	38 - Isere
LAVAL	100.0 FM	53 - Mayenne
LILLE	96.4 FM	59 - Nord
LIMOGES	94.7 FM	87 - Haute-Vienne
LYON	95.3 FM	69 - Rhône
MARSEILLE	93.8 FM	13 - Bouches-du-Rhône
NANCY	104.1 FM	54 - Meurthe-et-Moselle
NANTES	107.2 FM	44 - Loire-Atlantique
NICE	104.4 FM	06 - Alpes-Maritimes
ORLEANS	99.7 FM	45 - Loiret
PARIS	96.4 FM	75 - Paris
PAU	88.5 FM	64 - Pyrénées Atlantiques
RENNES	102.4 FM	35 - Ille et Vilaine
SAINT-RAPHAEL	102.8 FM	83 - Var
STRASBOURG	106.9 FM	67 - Bas-Rhin
TOULON	87.9 FM	83 - Var
TOULOUSE	107.2 FM	31 - Haute-Garonne
TOURS	89.7 FM	37 - Indre et Loire
VICHY	91.8 FM	03 - Allier

Poser une antenne parabolique sur une fenêtre

J'habite une copropriété et je voudrais recevoir plus de chaînes de télévision. Est-ce que je peux poser une antenne parabolique sur ma fenêtre ?

Non, il faut au préalable vérifier si le règlement de copropriété de la résidence permet l'apposition de ce genre d'installation sur les façades.

Ensuite, il faut obtenir une autorisation en assemblée générale. L'autorisation sera donnée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, suivant l'article 25-b de la loi du 10/07/1965.

Pour que cette quetsion soit mise à l'ordre du jour de cette réunion, il faut adresser une demande au syndic par LRAR. Cette demande doit être faite suffisamment tôt avant la convocation de l'assemblée, même si les textes ne prévoient aucun délai. Il est conseillé de joindre au projet de résolution un plan de l'installation envisagée, avec un maximum d'informations à destination des copropriétaires.

Ce n'est qu'une fois cette autorisation obtenue, que l'on peut installer l'antenne.

Le Particulier sur BFM : pleins feux sur les économies d'énergie dans les copropriétés

Samedi 30 janvier 2010 à 11h, sur BFM, les travaux d'économie d'énergie à réaliser dans une copropriété sont exposés sur les ondes avec Le Particulier.

Nathalie Coulaud, notre journaliste au mensuel Le Particulier, interviendra sur les ondes de BFM dans l'émission Argent Comptant présentée par David Jacquot, diffusée le samedi 30 janvier 2010 de 11h à 12h et rediffusée le dimanche 31 janvier 2009 de 20h à 21h. Au programme : sélectionner, financer et réaliser des travaux pour économiser l'énergie dans les copropriétés.

Pour aller plus loin : Copropriété : les travaux d’isolation en 10 questions...

Pour l'écouter, retrouvez les fréquences de BFM :

AIX-EN-PROVENCE	93.8 FM	13 - Bouches-du-Rhône
ANGERS	107.2 FM	49- Maine et Loire
BASTIA	103.4 FM	2B - Haute-Corse
BORDEAUX	107.3 FM	33 - Gironde
BREST	107.3 FM	29 - Finistere
CAEN	107.1 FM	14 - Calvados
CANNES	104.4 FM	06 - Alpes-Maritimes
CLERMONT-FERRAND	107.0 FM	63 - Puy-de-Dôme
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GRENOBLE	100.8 FM	38 - Isere
LAVAL	100.0 FM	53 - Mayenne
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NANCY	104.1 FM	54 - Meurthe-et-Moselle
NANTES	107.2 FM	44 - Loire-Atlantique
NICE	104.4 FM	06 - Alpes-Maritimes
ORLEANS	99.7 FM	45 - Loiret
PARIS	96.4 FM	75 - Paris
PAU	88.5 FM	64 - Pyrénées Atlantiques
RENNES	102.4 FM	35 - Ille et Vilaine
SAINT-RAPHAEL	102.8 FM	83 - Var
STRASBOURG	106.9 FM	67 - Bas-Rhin
TOULON	87.9 FM	83 - Var
TOULOUSE	107.2 FM	31 - Haute-Garonne
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Fermer mon balcon en faisant poser une véranda

Je suis copropriétaire et je désire fermer mon balcon en faisant poser une véranda, est-ce possible ?

En premier lieu, il faut vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la fermeture des balcons. Si le règlement le tolère, vous devrez obtenir l’autorisation de l’assemblée générale de poser une véranda.

Le règlement précise pourtant que les balcons sont des parties privatives. N’ai-je pas, de ce fait, la possibilité de me passer de l’accord de l’assemblée ?

Non. Ces travaux affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et c’est à ce titre qu’une autorisation de l’assemblée générale est indispensable. Si vous vous passez de son accord, le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal de grande instance afin de faire constater l’irrégularité des travaux et vous contraindre au démontage de votre installation (art. 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

À quelle majorité l’autorisation doit-elle être votée ?

Il faut obtenir la majorité des tantièmes de tous les copropriétaires du syndicat (art. 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Si la propriété des parties communes est répartie en 1 000 millièmes, votre projet doit donc recevoir l’aval d’au moins 501 millièmes pour être autorisé.

Un site pour trouver un professionnel de la maintenance chauffage

Un moteur de recherche créé par Afnor et Synasav recense les professionnels de la maintenance des chaudières.

25 millions de chaudières sont dénombrées en France. Seules 70 % d'entre elles seraient entretenues, selon Afnor. Pour aider les particuliers à bien choisir le professionnel pour l'entretien ou le dépannage de leurs appareils, Afnor et Synasav ont référencé plus de 500 professionnels. Sur le site internet www.services.afnor.org/chauffage/, une recherche géographique permet de trouver le chauffagiste requis.

Rappelons que Les chaudières de 4 à 400 kw, alimentées par combustibles gazeux liquides ou solides doivent faire l'objet d'un entretien annuel (L’entretien des chaudières : une fois par an) et que L'efficacité énergétique des chaudières de 400 kW à 20 MW doit être contrôlée, au moins tous les deux ans (Le contrôle d’efficacité énergétique des chaudières : tous les deux ans).

Mettre à l'ordre du jour de l'assemblée de copropriété, avant d'agir en justice

Il est inutile d'ester en justice si le litige ressort de la prérogative de l'assemblée générale des copropriétaires.

Mécontents des désordres occasionnés dans les parties communes par un autre copropriétaires, des époux ont assigné leur syndicat des copropriétaires pour obtenir la mise en oeuvre des dispositions nécessaires à la remise en état.

Pour la Cour de cassation, il ne s'agit ni plus ni moins que d'une prérogative appartenant à l'assemblée générales des copropriétaires. Les époux auraient dû inscrire la question à l'ordre du jour, ce qu'ils n'avaient pas fait.

Attention aux arnaques sur les détecteurs de fumée

Un détecteur de fumée coûte environ 15 € et ne nécessite pas la conclusion d'un contrat d'entretien.

Les détecteurs de fumée étant sur le point d'être rendus obligatoires dans tous les logements, les arnaques en tous genres fleurissent.

L'Association des responsables de copropriété (ARC) vient de souligner qu'un seul détecteur autonome avertisseur de fumée (DAAF) suffit par logement. Quant à son installation dans les parties communes de copropriété, elle n'est ni obligatoire, ni forcément utile.

Les arnaques concernent surtout les contrats d'entretien que certaines sociétés tentent de faire souscrire en vendant le matériel. Il faut savoir qu'un DAAF de bonne qualité revient à environ 15 euros. Il se pose, sans aucune difficulté et sans l'aide d'un professionnel. Il convient simplement de changer la pile tous ans, voire tous les cinq ans, selon de modèle. Aucun contrat d'entretien n'est requis.

Répartition des charges en cas de vente d'un lot d'un copropriété entre le vendeur et l'acquéreur

Quelle est la répartition des charges en cas de vente d'un lot d'un copropriété entre le vendeur et l'acquéreur ?

Légalement la répartition des dépenses entre le vendeur et l'acquéreur se fait de la manière suivante :
- le paiement de la ou des provision(s) exigible(s) du budget prévisionnel, correspondant aux périodes antérieures à la vente et à celle au cours de laquelle se passe la vente, incombe au vendeur ;
- le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
- le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Cependant, les parties peuvent convenir d'un accord contraire à ces règles dans l'acte de vente. Cet accord n'est pas opposable au syndic de la copropriété.