Une charge générale n'est pas spéciale

La répartition des charges s'effectue en fonction du règlement de copropriété.

Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'annulation de décisions d'assemblées générales qui mettaient à la charge des seuls propriétaires des lots situés dans la galerie marchande, la surprime d'assurance exigée par l'assureur de la copropriété en raison de la présence d'une discothèque dans cette galerie.

Pour connaître la répartition des charges adéquate, il suffit de se référer au règlement de copropriété. Il y figure bien une répartition des charges spéciales à la galerie marchande mais les charges générales incluent les primes d'assurances. C'est la raison pour laquelle la Cour de cassation retient que la répartition spéciales des charges à la galerie marchande ne peut pas s'appliquer aux primes d'assurances qui constituent des charges générales, d'autant qu'elles sont souscrites dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires.

Plusieurs devis sont obligatoires pour les travaux d'ascenseurs

Le syndic doit obligatoirement communiquer plusieurs devis aux copropriétaires avant qu'ils ne se prononcent sur le choix de l'ascensoriste qui effectuera les travaux de mise en conformité des ascenseurs.

Quelle copropriétéa obtenu plusieurs devis concurrentiels de la part des ascensoristes pour les travaux obligatoires de mise en conformité des ascenseurs ? Pourtant, cela devrait être la règle !

Chaque année, l'assemblée générale des copropriétaires arrête, à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires, un montant des marchés à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (Loi 65-557 du 10 juillet 1965, art. 21). Sur le terrain, la fixation de ce montant dépasse rarement quelques milliers d'euros, soit une somme bien inférieure au coût de mise aux normes des ascenseurs.

Le syndic est donc obligé de procéder à la mise en concurrence des ascensoristes de façon à soumettre aux copropriétaires plusieurs devis. Il ne peut pas opposer les difficultés qu'il rencontre à obtenir des professionnels des ascenseurs, il est vrai en situation d'oligopole, des devis.

Le ministre du Logement recommande même aux copropriétaires de "faire vérifier, par un bureau d'études compétent les devis proposés, afin de sa mettre à l'abri d'abus éventuels".

Les ententes dans le marché des ascenseurs ne sont pas établies

Une entente entre ascensoristes pour aligner leurs prix n'a pas été prouvée.

Ils ne sont que quelques uns à se partager le marché des ascenseurs et tant les prix des contrats d'entretien que ceux des travaux de réparation ou de mise aux normes sont élevés. De là à penser qu'ils se sont mis d'accord pour aligner leurs prix... il n'y a qu'un pas... Encore faut-il le prouver !

"Il a pu être constaté, à certaines périodes, une hausse sensible des prix des travaux de sécurité due au déséquilibre important entre l'offre et la demande", reconnaît le ministre du Logement à propos des travaux de mise en conformité des ascenseurs. Toutefois, poursuit-il, "les bilans réalisés ne permettent pas de mettre en évidence des pratiques anticonrrentielles illicites".

Rappelons qu'en 2007, les quatre premiers fabricants mondiaux d'ascenseurs (Koné, Otis, Schindler, ThyssenKrupp) ont été condamnés à des amendes records par la Commission européenne, pour entente illicite en Allemagne et au Bénélux. Ces sociétés s'étaient entendues, entre elles, pour fixer des prix similaires et se partager les marchés.
La Commission leur a notamment reproché d'avoir présenté des offres délibérément trop chères, afin de donner l'impression qu'une véritable concurrence s'exerçait, alors que les dés étaient pipés d'avance puisqu'ils avaient déjà décidé qui d'entre eux l'emporterait. Cette entente leur a permis de maintenir des prix beaucoup plus élevés, en l'absence de réelle concurrence.

Dresser le bilan des charges d'une copropriété

Cerqual Patrimoine propose le Bilan Charges Habitat qui synthétise les coûts de fonctionnement d'un immeuble.

Pour situer objectivement un immeuble par rapport à un autre et engager des actions de maîtrise des charges, Cerqual Patrimoine, organisme certificateur indépendant, propose un Bilan portant sur les charges. Ce bilan est bien adapté aux copropriétés mais aussi plus généralement à tout immeuble.

À l'issue de son analyse, Cerqual Patrimoine classe l'immeuble selon son niveau de charges par mètre carré. Il attribue de 1 étoile pour un coût de fonctionnement supérieur ou égal à 30 €/m²/an jusqu'à 4 étoiles si ce coût est inférieur à 10 €/m²/an.

Pour ce faire, il est procédé à une analyse de douze postes de charges :

• taxes municipales ;
• eau froide ;
• chauffage et eau chaude sanitaire ;
• ascenseur ;
• électricité des parties communes ;
• espaces verts et extérieurs ;
• nettoyage, gardiennage et sécurité ;
• entretien courant ;
• charges de parking ;
• frais de gestion (pour les copropriétés) ;
• entretien et remise en état des logement (pour l'habitat social) ;
• autres : abonnement TV, internet...

Une copropriété rénovée peut obtenir une certification

Cerqual Patrimoine propose de certifier les copropriétés en fonction de la qualité des rénovations effectuées par les copropriétaires. A la clef, une valorisation du bien immobilier en cas de revente.

En France, environ 75 % des logements datent de plus de 35 ans. Pour tenir compte des rénovations entamées par les copropriétaires d'un immeuble, Cerqual Patrimoine propose de certifier la qualité des travaux effectués dans les parties communes avec son label "Patrimoine Copropriété".

Le chemin de la certification passe tout d'abord par un diagnostic de la copropriété pour identifier les besoins en entretien et en amélioration des parties communes. Par la suite un programme pluriannuel de travaux, incluant un volet énergétique, est proposé. L'assemblée générale des copropriétaires devra alors décider.

Pour l'obtention de la certification, chaque copropriété est évaluée sur la base de six critères :

• la performance énergétique du bâtiment ;
• l'accessibilité de l'immeuble aux personnes âgées et handicapées ;
• la qualité sanitaire et la sécurité incendie ;
• la qualité du clos et couvert ;
• les équipements communs et le confort : ascenseur, éclairage...
• le confort acoustique de l'immeuble.

Chacune de ces fonctions doit atteindre une qualité minimale et obtenir de 1 à 4 étoiles, selon le niveau de qualité observé.

La demande de certification « Patrimoine Copropriété » peut également être complétée par un label énergétique attestant les travaux d'économies d'énergie réalisés (BBC Effinergie Rénovation, HPE Rénovation, etc.).