Pas de vide législatif pour la transmission des comptes de copropriété

Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 21 juillet 2009 précise que le caractère obligatoire de la diffusion par les syndics de la vérification des comptes des copropriétés découle du droit d'accès des copropriétaires aux documents concernant la gestion de leur immeuble.

Il n'y a pas de vide législatif en matière de transmission des comptes de copropriété par le syndic. Contrairement à ce qu'affirme, l'auteur de la question.
En effet, l'article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, institue un droit d'accès des copropriétaires aux pièces justificatives des charges de copropriété. Ce texte oblige le syndic à tenir à la disposition de tous les copropriétaires, et plus seulement à celle des membres du conseil syndical, les pièces justificatives de charges, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître les comptes et la tenue de celle-ci, selon les modalités définies par l'assemblée générale.
De plus, l'article 9 alinéa 1, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires « rappelle les modalités de consultation de pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale ».

Les copropriétaires souffrant de l'absence de transmission de ces documents peuvent donc demander l'annulation de l'assemblée statuant sur l'approbation des comptes.

Copropriété et résidences-services sont incompatibles

La loi sur la copropriété n'autorise pas les résidences-services à fournir des soins à leurs occupants mais l'installation d'infirmiers libéraux est toujours envisageable.

Le statut de la copropriété est incompatible avec l'octroi de services de soins. C'est la raison pour laquelle certaines résidences-services ont licencié le personnel de soins, souvent une infirmière en poste fixe.

Néanmoins, si la loi fait obstacle à ce qu'une résidence-services, sous contrat de copropriété des immeubles bâtis, fournisse des services de soins, elle n'interdit pas pour autant, l'installation libre, c'est à dire sans contrat avec la copropriété, d'un cabinet d'infirmiers libéraux non réservés aux seuls résidents de la copropriété.

Les contrats de syndic devront être conformes

Si les syndics ne se plient pas volontairement aux recommandations du CNC, un arrêté les y contraindra.

Pour faire jouer la concurrence, en toute, transparence, il est primordial que les prestations incluses dans le forfait de base soient les mêmes pour tous les syndics. Pour ce faire, tous les professionnels de la gestion d'immeubles en copropriété ont été appelé à mettre en oeuvre, volontairement, un avis du CNC (Conseil national de la consommation) qui détaille la liste des 18 prestations courantes qui doivent être incluses dans le forfait.

Vérification faite par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), le premier bilan du 1^e trimestre 2008 était plutôt positif.

Toutefois, s'il apparaissait que les efforts des syndics n'étaient pas suffisants, un arrêté serait pris sur la base de l'art. L. 113-3 du code de la consommation, pour rendre obligatoire la présentation des contrats selon la préconisation du CNC.

Le défaut de paiement des charges : le contentieux n° 1

En 2008, les tribunaux ont connu 22 500 contentieux pour défaut de paiement des charges dans les copropriétés.

En matière de copropriété, le défaut de paiement des charges est la principale source de litiges portées devant les tribunaux. En 2008, les juridictions ont eu à connaître 22 500 demandes, ce qui représente les deux tiers des actions en justice. Dans 60 % des cas, les sommes impayées dépassent 4 000 €.

Derrière le défaut de paiement des charges, les demandes en nullité d'une délibération d'assemblée générale arrivent en deuxième position, mais avec seulement 2700 demandes.

Rappelons que lorsque l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis, ou que le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du TGI peut être saisi pour désigner un administrateur provisoire, sur requête du syndic ou du procureur de la République ou encore par les copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat.

La croissance des défauts de paiement des charges (+ 31 % entre 2000 et 2008), fait qu'en 2008, les présidents des TGI ont eu à statuer sur 539 demandes de nomination d'un administrateur provisoire d'un syndicat des copropriétaires en difficulté, contre seulement 382 en 207.

Deux mois pour contester une décision d'assemblée générale

Le délai de deux mois pour contester une décision d'assemblée générale ne souffre aucune exception.

La Cour de cassation vient de rappeler que les actions qui ont pour objet de contester les décisions prises en assemblée générale de copropriété doivent être introduites dans les deux mois qui suivent la notification de ces décisions.
Une fois ce délai écoulé, aucune action introduite ne prospérera, quelle que soit la légitimité de la contestation.

C'est ce qu'a appris un copropriétaire qui s'est vu remettre en cause, par une décision d'assemblée générale, des droits inscrits dans le règlement de copropriété.
En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires a décidé de limiter l'accès de l'emplacement de parking à certains. Bien que cette décision porte une atteinte au droit de jouissance dudit copropriétaire, tel qu'énoncé dans le règlement de copropriété, son action n'a pu prospérer, faute de l'avoir engagée dans les délais.
La loi du 10 juillet 1965, ne fait pas de distinction entre les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales.

Refuser la climatisation, c'est un abus de droit

Une copropriété qui refuse l'installation d'une climatisation commet un abus de droit.

Comme sa voisine la fleuriste, l'exploitante d'un salon de coiffure a installé deux climatiseurs dont des parties empiétaient sur les parties communes. Ultérieurement, elle a demandé à l'assemblée générale d'autoriser, a posteriori, son installation. L'assemblée générale a refusé.

Un traitement égal pour tous les occupants d'une copropriété

La Cour de cassation a pris en compte le fait que l'activité de coiffeur était bien autorisée par le règlement de copropriété et qu'une expertise attestait de la nécessité de climatiser les locaux pour les besoins du commerce. Elle a ensuite relevé que la copropriété doit à tous ses occupants légitimes un traitement égal. Or, un commerce voisin avait déjà procédé à une installation de climatisation similaire. Pour la Cour de cassation, le refus opposé par l'assemblée générale est abusif.

Attention aux coffrages des colonnes d'eau dans les copropriétés

Le copropriétaire qui a réalisé un coffrage autour des canalisations d'eau doit supporter les frais de dépose pour les rendre accessibles.

C'est un grand classique des copropriétés ! En cas d'intervention nécessaire sur les colonnes d'eau d'un immeuble, qui doit assumer la dépose des coffrages réalisés par un copropriétaire, dans ses parties privatives, pour cacher les tuyaux inesthétiques ?

La Cour de cassation a émis une réponse claire à la question. Le copropriétaire "a commis une faute en coffrant, à des fins esthétiques, les canalisations en cause qui n'étaient plus accessibles en violation du règlement de copropriété". En conséquence, ce copropriétaire doit supporter l'intégralité des frais de dépose du coffrage.