Toilettage de la recommandation relative au Conseil syndical

La Commission relative à la copropriété (CRC) a mis à jour le 8 juillet 2010 la recommandation n°13 sur le Conseil syndical. Cette refonte fait suite à la publication du décret n° 2010-391 du 20 avril 2010.

Cette réédition de la recommandation relative au Conseil syndical répond à une mise à jour des anciennes recommandations, devenues obsolètes suite aux modifications du dernier décret.
Les aménagements précisent la composition du conseil syndical, décrit ses missions, puis ses règles de fonctionnement.
Ainsi il est par exemple recommander aux rédacteurs des règlements de copropriété :
- de prévoir, lors de l'établissement des règlements de copropriété, les clauses fixant les règles relatives au conseil syndical (composition, organisation et fonctionnement) en tenant compte de la spécificité du syndicat (par exemple : existence ou non d'un syndicat secondaire, nombre de lots, diversité de l'usage des lots ...) ;
- de veiller à ce que le conseil syndical soit composé d'un nombre impair de membres (non inférieur à trois) pour permettre de dégager une majorité ;

D'autres conseils sont donnés aux syndics également, il est notamment rappeler aux syndics la nouvelle obligation d'élaborer l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical à compter du 1er juin 2010.

La copropriété peut faire volteface dans l'intérêt collectif

L'intérêt collectif des copropriétaires peut justifier qu'une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires soit remise en cause, c'est ce qu'a retenu la Cour de cassation dans un arrêt de 7 juillet 2010 (n°09-15373).

Pour la Cour de cassation, une résolution de l'assemblée générale peut annuler une décision précédente si l'intérêt collectif le justifie.

Dans cette affaire, un copropriétaire se plaignait d'infiltrations dans son appartement situé sous les toits. L'assemblée générale avait donc décidé de faire des travaux suite à une expertise ayant conclu à la nécessité de refaire totalement l'étanchéité des toitures terrasses.
Cette décision a été annulée par une autre assemblée suite au rapport du conseil syndical faisant état d'une absence d'infiltrations. Le copropriétaire demandait des dommages et intérets pour cette remise en cause de l'exécution des travaux.

Par un arrêt du 7 juillet 2010, la Cour de cassation déboute le plaignatn estimant que la nouvelle résolution était justifiée car, « fondée sur les circonstances nouvelles résultant du rapport du conseil syndical (et) avait été dictée par l'intérêt collectif ».
Enfin, pour que l'assemblée puisse revenir sur une décision antérieure , il ne faut pas que les travaux aient été exécutés.

En créant un véritable « droit de reprise » au profit de l'assemblée générale, la Cour de cassation devra apprécier au cas par cas le respect de l' « intéret collectif » des copropriétaires, ce qu'elle n'a pas fait dans cet arrêt.

L’ascenseur, une notion redéfinie

Le décret du 8 juillet 2010 modifie le décret du 24 août 2000 relatif à la mise sur le marché des ascenseurs.

Transposant l'article 24 de la directive (n°2006/42/CE), dite directive machines, le décret porte sur la mise en place d'une nouvelle terminologie et la délimitation du champ des ascenseurs par rapport à celui des machines.

Dorénavant, les ascenseurs dont la vitesse nominale est inférieure à 0,15 m/s ne relèvent plus de la directive « ascenseurs » mais de la directive « machines ».
Un ascenseur est désormais définit comme un appareil de levage qui dessert des niveaux à l'aide d'un habitacle qui se déplace le long de guides rigides et dont l'inclinaison sur l'horizontale est supérieure à 15 degrés, destiné au transport de personnes avec ou sans objet. Il peut aussi être destiné au transport d'objet uniquement si l'habitacle est accessible, c'est-à-dire si une personne peut y pénétrer sans difficulté, et s'il est équipé d'éléments de commande situés à l'intérieur de l'habitacle ou à la portée d'une personne se trouvant à l'intérieur de celui-ci.
Cette notion peut donc s'appliquer aujourd'hui aux appareils de levage qui se déplacent selon une course parfaitement fixée dans l'espace. En revanche, elle ne s'applique toujours pas à la liste des appareils exclus par la directive « ascenseurs » 95/16/CE du 29 juin 1995 tels que les ascenseurs de chantiers, les escaliers et trottoirs mécaniques.
Ces dispositions relatives à la transposition de la directive machine de 2006 entrent en vigueur immédiatement.

Enfin, le décret précise également les modalités de mise en œuvre de solutions alternatives pour la sécurité du personnel de maintenance opérant dans les gaines d'ascenseurs qui entreront en vigueur le 1er mars 2011.

Le syndic est responsable d'un décompte erroné des voix

Lors d'une assemblée générale, si le syndic n'applique pas les règles impératives de computation des voix, il engage sa responsabilité civile professionnelle.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties commues (Loi 65-557 du 10 juillet 1965, art. 22). Cette disposition étant d'ordre public, il ne peut pas y être dérogé.

En assemblée générale, si le syndic décompte les voix en fonction des tantièmes de charges au lieu des tantièmes de parties communes, il engage sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires. Et ce, que son erreur soit volontaire ou due à la négligence.

Si, suite à cette erreur, un juge annule les décisions prises par le syndicat, ce dernier peut obtenir indemnisation du préjudice subi.

En revanche, la procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, ne trouve pas application puisqu'une telle faute commise par un syndic ne constitue pas une infraction pénale.

Les détecteurs de fumée ne seront pas obligatoires dans les immeubles

Le gouvernement n'envisage pas de rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans les parties communes des immeubles d'habitation.

S'il a été décidé d'imposer l'installation de détecteurs avertisseurs automatiques de fumée, dits DAAF, dans les habitations pour prévenir les occupants d'un départ d'incendie, le gouvernement n'envisage pas d'étendre cette obligation à l'intérieur des cages d'escalier et des ascenseurs des immeubles collectifs d'habitation.

"La mise en place de DAAF dans les parties communes ne permettra pas aux occupants de connaître l'emplacement du départ du feu et engendrera des comportements à risque de la part des occupants paniqués", explique le ministre du logement.