Les copropriétés pourront détenir un livret A

Les syndicats de copropriétaires ne peuvent plus ouvrir de livret A auprès d'une banque, depuis le 1e janvier 2009. Cette restriction pourrait prochainement être levée.

Le ministre de l'Économie s'est engagée à soumettre au Parlement une loi destinée à permettre aux syndicats de copropriétaires d'ouvrir un livret A.

Depuis le 1^e janvier 2009, les copropriétés, exceptées celles sous forme d'association non soumise à l'impôt sur les sociétés, ne peuvent pas ouvrir de livret A.

Les syndicats de copropriétaires qui en ont ouvert un avant le 31 décembre 2008, en conservent le bénéfice, sans pouvoir toutefois transférer le livret dans un autre réseau bancaire.

Honoraires des syndics : les professionnels satisfaits, les copropriétaires pas

Si l'arrêté qui définit les tâches du syndic incluses dans les honoraires annuels donne satisfaction aux professionnels de l'immobilier, les copropriétaires restent sur leur faim... en attendant que la Commission des clauses abusives se prononce sur le caractère abusif ou non de certaines clauses des contrats de syndics.

À peine publiée, la liste des prestations devant obligatoirement figurer dans le forfait payé, chaque année par les copropriétaires, suscite des réactions.

Les professionnels claironnent leur satisfaction. L'arrêté qui fixe cette liste est effectivement le "reflet exact de l'avis du CNC (Conseil national de la consommation)" précise la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) qui y voit l'opportunité d'une présentation normalisée des contrats de syndics. L'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier), quant à elle, salut le fait que les tâches obligatoirement incluses dans le forfait annuel "s'imposent à tous les syndics, alors que l'avis du CNC n'engageait que certaines chambres syndicales de professionnels".

De leur côté, les copropriétaires déchantent. Ils espéraient davantage et notamment l'inclusion dans le forfait annuel de la tenue des assemblées générales annuelles en dehors des heures ouvrables, la gestion complète des archives, et à titre non anecdotique, la facturation des photocopies qui restera librement fixée par les syndics. L'ARC (Association des responsables de copropriété) craint d'assister à une multiplication des honoraires "particuliers" comme par exemple pour la gestion des urgences ou la simple remise des dossiers à l'huissier ou à l'avocat. Sans oublier, la pratique qui s'est déjà répandue de multiplier les forfaits supplémentaires tels que les "forfaits administratifs", les "forfaits internet"...

Ceci dit, Hervé Novelli, Secrétaire d'Etat chargé du commerce a saisi la Commission des clauses abusives de la question générale des contrats de syndics afin de disposer d'une expertise technique approfondie sur le caractère abusif ou non de l'ensemble des clauses. "La Commission devra notamment s'intéresser à l'articulation entre prestations de gestion courante et prestations particulières" précise le ministère de l'Économie. L'ARC y voit l'aveu de soupçon d'abus tarifaires par les syndics.

La liste des prestations comprises dans les honoraires du syndic est établie

L'arrêté, tant attendu, qui fixe les tâches que les syndics doivent inclure dans leurs honoraires vient de paraître. Focus sur la liste des honoraires tout compris, applicables aux contrats signés à partir du 1e juillet 2010.

L'avis du CNC (Conseil national de la consommation) qui définissait les tâches devant être comprises dans les honoraires de gestion courante du syndic n'ayant pas été suivi par les professionnels, Hervé Novelli, Secrétaire d'État chargé du commerce, avait promis d'établir, par arrêté, cette liste.

C'est chose faite ! À partir du 1^e juillet 2010, tous les contrats de syndics devront distinguer les prestations qui relèvent de la gestion courante et qui sont, à ce titre, inclues dans le forfait des honoraires annuels, des tâches particulières qui peuvent donner lieu à une facturation distincte.

Ainsi, seront compris dans les honoraires prédéfinis lors de la négociation du contrat avec le syndic, toutes les prestations dont, la liste suit.

Assemblée générale annuelle

1. Élaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (prestations hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements)

2. Réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale - Objet de la réunion :

• Établissement de l'ordre du jour
• Présence du syndic ou de son représentant (la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus, doivent être précisés)

3. Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4. Tenue de l'assemblée générale ;

• Établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs ;
• Tenue du registre des procès-verbaux ;
• Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire ;
• Envoi et notification du procès-verbal (prestations hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements) ;
• Affichage dans les parties communes de la copropriété d'un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l'entretien de la copropriété et aux travaux ;
• Présence du syndic ou de son représentant (la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus, doivent être précisés).

Comptabilité générale de la copropriété

1. Établissement du compte de gestion générale et des annexes du syndicat des copropriétaires

• Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur ;
• Établissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical.

2. Compte copropriétaires

• Établissement et mise à jour de la liste des copropriétaires ;
• Tenue des comptes des copropriétaires ;
• Appel des provisions sur budget prévisionnel (prestations hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements) ;
• Imputations des consommations individuelles de fluide ou d'énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic.

3. Compte fournisseurs - Factures

• Vérification et paiement des factures.

4. Remise au syndic successeur de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat.

5. Compte bancaire séparé ou, le cas échéant, compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété).

Administration et gestion de la copropriété en conformité avec les règlement de copropriété

1. Archives du syndicat

• Détention :
  Détention, conservation des archives utiles dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble (leur nature, leur volume et leur ancienneté doivent être précisés), notamment les plans, le règlement de copropriété, l'état de répartition des charges, l'état de division, les procès-verbaux des assemblées générales, les contrats de travail des préposés du syndicat, les contrats d'assurance de l'immeuble et documents nécessaires pour leur mise en oeuvre, les documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus, les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans ;
• Transmission des archives au syndic successeur ;
• Élaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur.

2. Conseil syndical - Obligations administratives

• Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat (prestations hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements) ;
• Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.

3. Entretien et maintenance

• Visite de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités à préciser) ;
• Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l'échéance dans le cadre du budget prévisionnel ;
• Gestion de tous les diagnostics/dossiers obligatoires ;
• Carnet d'entretien : établissement et mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret no 2001-477 du 30 mai 2001 ;
• En vue de la consultation en assemblée générale, appel d'offres, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l'article 45 du décret no 67-223 du 17 mars 1967 ;
• Gestion des travaux d'entretien et de maintenance.
  

Assurances

1. Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat et avec l'accord préalable du syndicat ;

2. Déclaration des sinistres concernant les parties communes et les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes ;

3. Règlement des indemnités aux bénéficiaires.

Gestion du personnel

1. Recherche et entretien préalable, hors coûts de la publication des annonces (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

2. Établissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

3. Paiement du salaire et de toute indemnité, prime... due au salarié (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

4. Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

5. Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

6. Attestations et déclarations obligatoires (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

7. Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

8. Mise en place du DUERSST et mise à jour (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

9. Gestion de la formation du personnel du syndicat (prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires) ;

10. Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat.

Syndics de copropriété : publication de l'arrêté encadrant les pratiques de facturation

L'arrêté du 19 mars 2010 "relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels" est paru au JO du 21.

Cet arrêté encadre les pratiques tarifaires des syndics de copropriété et administrateurs de biens en fixant la liste minimale des taches de gestion courante incluses dans le forfait annuel.

Toute prestation particulière hors forfait devra désormais figurer de façon explicite dans le contrat de syndic.

Il entrera en vigueur au 1er juillet 2010. Tous les nouveaux contrats signés à compter du 1er juillet seront donc concernés.

Les travaux des ascenseurs seront-ils reportés ?

La date butoir de la première tranche des travaux de sécurité des ascenseurs est maintenue pour le 31 décembre 2010. Pour les deux autres tranches, un éventuel report de date sera étudié courant 2010.

La liste des dispositifs de sécurité à installer dans les ascenseurs sont échelonnés en trois phases.

La première tranche qui devait être effectuée pour le 3 juillet 2008 a été reportée au 31 décembre 2010. Ce délai pouvant "être respecté pour près de 100 % des ascenseurs", selon le ministère du Logement, il n'y aura pas de report de date.

Pour les deux autres tranches dont les dates butoir sont le 3 juillet 2013 et le 3 juillet 2018, le gouvernement réalisera, courant 2010, une nouvelle étude qui permettra de mesurer l'avancement du plan de mise en conformité des ascenseurs. Au vu de ces éléments, il sera décidé s'il convient de repousser les délais de réalisation des deuxième et troisième phases du plan de mise en conformité

Quand l'assemblée générale des copropriétaires doit autoriser le licenciement du gardien

Si le syndic dispose du pouvoir de licencier les employés de l'immeuble, il doit l'exercer dans le respect du règlement de copropriété.

Lorsque le règlement de copropriété oblige le syndic à recueillir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires avant de licencier un gardien et qu'il ne le fait pas, le licenciement n'a pas de cause réelle et sérieuse.

Des époux ont été engagés par un syndicat de copropriétaires en qualité de gardien et employé d'immeuble. Ne donnant vraisemblablement pas satisfaction, les salariés ont été licenciés un an après, par le syndic. Ils ont saisi la juridiction prud'homale pour contester la régularité de leur licenciement en estimant qu'il n'était pas conforme au règlement de copropriété qui oblige le syndicat des copropriétaires à donner son accord avant la rupture du contrat de travail.

La Cour de cassation a estimé que si le licenciement d'un salarié entre bien dans les pouvoirs du syndic, il doit néanmoins respecter le règlement de copropriété lorsqu'il instaure une procédure d'autorisation préalable pour licencier le personnel du syndicat. Cette procédure n'ayant pas été suivie, les gardiens pouvaient s'en prévaloir, d'autant que l'autorisation préalable de l'assemblée générale avait pour objet de permettre à l'employeur de réserver son avis sur l'exercice, par le syndic, du pouvoir de licencier.

Une copropriété horizontale n'est pas un lotissement

Une copropriété horizontale obéit aux règles de la copropriété, alors que ces règles ne s'appliquent que pour les équipements communs, soumis à ce statut, dans un lotissement.

Une "copropriété de lotissement d'habitations individuelles" peut recouvrir deux notions totalement différentes. Il peut s'agir d'une copropriété horizontale ou d'un lotissement comportant des parcelles communes avec des aménagements, bâtiments et équipements collectifs soumis au statut de la copropriété.

Une copropriété horizontale est constituée de pavillons individuels et de voiries, bâtiments collectifs, équipements techniques ou d'agrément ainsi que du terrain sur lequel ces pavillons sont construits qui constituent des parties communes. Elles appartiennent en indivision à tous les copropriétaires. Lorsque tous les lots appartiennent à un même propriétaire ou lorsqu'il n'y a plus aucune partie commune, la copropriété disparaît.

Dans un lotissementcomportant des éléments communs soumis au statut de la copropriété, les parcelles privatives sont vendues à des acquéreurs en pleine propriété. Le statut de la copropriété ne s'applique que pour les parcelles communes avec aménagements, bâtiments et équipements collectifs, et pour autant que les statuts de l'association syndicale libre, qui aura généralement été créée pour gérer les équipements collectifs, se réfèrent aux textes sur la copropriété. Pour sortir du statut de la copropriété, il suffit alors de modifier les statuts de l'association, selon les règles fixées par ces mêmes statuts. Si les statuts ne prévoient rien, l'unanimité des colotis est requise.