Une copropriété peut facilement résilier ses contrats

Un syndicat de copropriétaires peut résilier quand il le souhaite les contrats comportant une clause de tacite reconduction, lorsqu'il n'a pas été informé de la possibilité de ne pas reconduire ces contrats.

Une personne morale peut bénéficier des protections accordées par le code de la consommation si elle se trouve dans une situation comparable à celle rencontrée par un consommateur, personne physique. C'est le cas des copropriétés !

Le syndicat des copropriétaires dont la fonction est d'entretenir et de conserver l'immeuble, est une personne morale. Il se trouve dans la même situation qu'un consommateur dans ses rapports avec ses fournisseurs et prestataires de services ordinaires.

Contrats résiliables

Concrètement, le syndicat des copropriétaires qui est lié par un contrat d'entretien, par exemple, peut y mettre fin quand il le souhaite, à compter de sa date de reconduction, si son prestataire de services ne l'a pas informé, par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction(c. conso. art. L. 136-1).



Texte légal : réponse ministérielle n° 58752, JO AN du 15/12/2009

Question : M. Dominique Le Mèner appelle l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation sur l'application de l'article L. 136-1 du code de la consommation, tel que modifié par la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008, aux contrats d'entretien renouvelables par tacite reconduction conclus par des syndicats de copropriétaires. Cet article prévoit que le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite. À défaut, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction. Il est, par ailleurs, précisé que ce texte s'applique aux consommateurs et aux nonprofessionnels.
Au sens de cet article, la question se pose de savoir si un syndicat de copropriétaires traditionnel (par opposition aux syndicats de copropriétaires proposant des prestations, telles que les résidences-services) est considéré comme un "consommateur" ou comme un "non-professionnel", pouvant bénéficier à ce titre de la faculté de résilier à tout moment les contrats comportant une clause de tacite reconduction lorsqu'il n'a pas été informé de la possibilité de ne pas reconduire le contrat dans les conditions de l'article L. 136-1 du code de la consommation. La question est particulièrement délicate tant pour les prestataires de services qui, au titre d'un contrat d'entretien, prennent en charge des prestations dont le coût est valorisé sur la durée du contrat, que pour les syndicats de copropriétaires qui se voit parfois contester le droit de mettre un terme au contrat de prestations services lorsque l'information visée ne leur a pas été délivrée. Il demande de bien vouloir lui préciser l'interprétation qui doit être faite de cet article.

Réponse : La loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008 a complété les dispositions de l'article L. 136-1 du code de consommation en précisant que cet article s'applique désormais « aux consommateurs et aux non-professionnels ». Ainsi, les consommateurs et les personnes morales non professionnelles bénéficient de la protection contre les clauses abusives. Par un arrêt du 15 mars 2005, la Cour de cassation a jugé en s'appuyant sur la notion de « non-professionnels » visée, désormais par l'article L. 136-1 qu'une personne morale pouvait bénéficier de la protection du code de la consommation. La jurisprudence de la Cour de cassation ainsi que différents textes se rapportant au droit de la consommation, autorisent une acceptation large de la notion de consommateur lorsqu'une personne morale, par référence à l'absence d'un lien direct existant entre le contrat passé avec une activité commerciale, se trouve dans une situation comparable à celle rencontrée par un consommateur, personne physique. En effet, la fonction essentielle et permanente du syndicat est l'entretien et la conservation de l'immeuble dans le cadre des mandats que lui donne l'assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, le syndicat de copropriétaires se trouve dans la même situation d'un consommateur dans ses rapports avec ses fournisseurs et prestataires de services ordinaires. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante au regard de l'application de l'article L. 136-1 du code de la consommation aux syndicats de copropriétaires, lorsque le texte en cause vise, à côté du consommateur, le non-professionnel.

Comment installer une vidéosurveillance dans une copropriété ?

L'installation d'un système de surveillance par vidéo nécessite a minima une déclaration auprès de la CNIL et l'adhésion des copropriétaires réunis en assemblée à des majorités différentes suivant le stade du vote.

La décision d'installer une vidéosurveillance au sein d'une copropriété se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Étant donné qu'il s'agit de travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, c'est l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui trouve application.

Si la décision n'est pas adoptée à cette majorité, mais qu'elle recueille un vote favorable du tiers de tous les copropriétaires, il peut être procédé à un second vote immédiat à la majorité des voix exprimées uniquement par les copropriétaires présents et représentés à cette assemblée. En revanche, si la résolution n'obtient pas le tiers des voix de tous les copropriétaires, il faudra convoquer une nouvelle assemblée générale dans le délai maximal de 3 mois, pour statuer à la majorité de l'article 24, c'est à dire la majorité des voix des seuls copropriétaires présents et représentés.

Rappelons que si la vidéosurveillance est installée dans un lieu strictement privé, il faudra procéder à une simple déclaration préalable auprès de la CNIL (Commission nationale de l'informatique et des libertés). En revanche, si le système est installé dans un lieu ouvert au public, ce qui est le cas si le syndicat des copropriétaires comporte des locaux commerciaux ou d'activités, en plus de la déclaration à la CNIL, il faudra obtenir une autorisation préfectorale, sans oublier d'informer les personnes extérieures à la copropriété de l'existence d'un système de vidéosurveillance.